W 2007 r. władze Gdyni ogłosiły międzynarodowy konkurs na opracowanie koncepcji architektoniczno-urbanistycznej, która miała stanowić podstawę do wyłonienia wykonawcy kompletnej, wielobranżowej dokumentacji projektowo-kosztorysowej dla budowy Centrum Kultury w Gdyni - Park Rady Europy
. Dokumentację tę, o wartości blisko 8 mln zł, opracowała pracownia Fiszer Atelier 41. Projekt, nazwany "Forum Kultury", został jednak zarzucony przez poprzednie władze miasta z powodu utraty prawa do terenu oraz problemów z zapewnieniem finansowania inwestycji. Obecnie w zmienionej formule planuje go zrealizować lokalny deweloper - firma Hossa.
tak, nawet jeśli miałoby być głównie zabudowane
15%
tak, ale trzeba dobrze zrównoważyć zabudowę z terenami zielonymi
22%
nie, miasto powinno wykupić teren i zrobić tam park
63%
Na początku 2020 r. spółka Hossa zaczęła skupywać od właścicieli Parku Rady Europy (PRE) udziały w
nieruchomości. Wielu przepowiadało, że tylko czekać, aż w prestiżowej lokalizacji na terenie parku powstaną
apartamentowce. Deweloperowi nie udało się jednak nabyć 100 proc. udziałów w tej nieruchomości, co pokrzyżowało jego plany, a sprawa trafiła do gdyńskiego sądu. W sporze z deweloperem współwłaścicielkę terenu, która sprzeciwiła się sprzedaży swojego udziału spółce Hossa, reprezentuje mec.
Daniel Dawidowski.
- W chwili obecnej spór pomiędzy moją klientką a deweloperem, który w drodze spłaty chciałby przejąć jej udział, koncentruje się na ustaleniu sposobu korzystania z 2,5-hektarowej nieruchomości. W postępowaniu o dział spadku po byłych właścicielkach PRE sąd regularnie zwraca się do Biura Planowania Przestrzennego w Gdyni z prośbą o wskazanie, na jakim etapie pozostaje wszczęta w 2020 r. procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwalenie MPZP może trwać latami, a przypominam, że prace nad nim wszczęto ponad 5 lat temu - mówi pełnomocnik spadkobierczyni byłych właścicielek terenu mec. Daniel Dawidowski.
Park czy zabudowa? Można to pogodzić?
Deweloper zapewniał, że nabył udziały w nieruchomości z zamiarem przeznaczenia jej na cele użyteczności publicznej zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jego plany wyszły na jaw, gdy w mediach społecznościowych opublikowano wnioski, jakie Hossa złożyła w związku z rozpoczęciem prac nad nowym planem zagospodarowania.
Obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego z 2019 r. dopuszcza na terenach usługowych zabudowę wielorodzinną jako funkcję uzupełniającą - jest to jednak zapis ogólny, odnoszący się do wszystkich obszarów oznaczonych symbolem "U". Jednocześnie w dokumencie wyraźnie wskazano, że położony w pasie nadmorskim Park Rady Europy (PRE) powinien pełnić przede wszystkim funkcję rekreacyjną.
Studium straci moc obowiązującą z chwilą uchwalenia planu ogólnego Gdyni. Co istotne, nowe przepisy nie przewidują już możliwości lokalizowania zabudowy wielorodzinnej jako funkcji uzupełniającej na terenach przeznaczonych pod usługi.
"Park Rady Europy powinien zostać parkiem"
Co dla PRE zakłada projekt planu ogólnego Gdyni?
Projekt planu ogólnego jest już gotowy. Park znalazł się w strefie usługowej oznaczonej symbolem 420SU, dla której ustalono następujące parametry: maksymalny wskaźnik nadziemnej intensywności zabudowy - 3, maksymalna wysokość zabudowy - 22 m, maksymalny udział powierzchni zabudowy - 60 proc., a minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej - 30 proc.
Deweloper Hossa złożył uwagi do projektu planu ogólnego, dołączając do nich własną koncepcję zabudowy terenu parku. Ma ona przekonać radnych do wyrażenia zgody na realizację zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Odrębną kwestią pozostaje ocena architektonicznych walorów proponowanej przez dewelopera zabudowy. Pytanie fundamentalne brzmi jednak: czy największa w centrum Gdyni działka zielona powinna zostać przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, a jeśli tak - co deweloper proponuje w zamian?
Usługi kultury na terenie PRE
Do realizacji swoich celów Hossa posłużyła się sprytnym zabiegiem, nadając proponowanej koncepcji zagospodarowania parku nazwę "Forum Kultury". Deweloper deklaruje zachowanie dużej ilości zieleni, jednak ma być ona skoncentrowana głównie na działce należącej do miasta - chodzi o położoną przy Skwerze Kościuszki działkę nr 2911, na której przed wojną stał budynek kina Morskie Oko.
Nasuwa się pytanie: dlaczego miasto, będące właścicielem części parku, w projekcie planu ogólnego nie przeznaczyło tego terenu pod strefę zieleni i rekreacji (SN)?
Inwestor realizujący zabudowę wielorodzinną zobowiązany jest do urządzenia placu zabaw dla dzieci i w tym względzie trudno mówić, że deweloper proponuje cokolwiek innego niż to, do czego byłby prawnie zobowiązany.
Stworzone nowe obszary parkowe na dachach budynków mieszkańcy będą zapewne mogli podziwiać tak samo, jak podziwiać mogą widoki z tarasu znajdującego się na szczycie budynku Sea Towers. Władze miasta w podjętej w 2020 r. uchwale w sprawie przystąpienia do sporządzenia MPZP mającego zastąpić MPZP nr 1105 z 2009 r. wyraźnie wskazały, że rezygnują z realizacji na terenie PRE "Forum Kultury", które stanowić miał plac publiczny otoczony gmachem teatru, mediateki i galerii sztuki. Co konkretnie proponuje więc deweloper rzucający hasło "kultura"? Wygląda na to, że jest to jedynie wabik mający nadać jego propozycji atrakcyjności.
Nie tylko sam pomysł realizacji inwestycji "Forum Kultury" na terenie parku wzbudza wiele kontrowersji. Wzbudza je również sposób, w jaki uchwalony został MPZP nr 1105 z roku 2009, który przeznaczył ten teren pod wymieniony cel. W chwili jego uchwalania obowiązywało Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gdyni, zatwierdzone uchwałą nr XVII/400/08 Rady Miasta Gdyni z dnia 27 lutego 2008 r.
Zgodnie z tym dokumentem teren Parku Rady Europy nie był przeznaczony pod budowę "Forum Kultury", lecz miał stanowić część Parku Centralnego. W myśl przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych, dlatego uprawnione jest twierdzenie, że plan ten uchwalony został z naruszeniem prawa.
- Przestrzeganie zgodności treści planu z ustaleniami studium należy do podstawowych zasad sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a brak takiej zgodności stanowi jedną z najczęstszych przyczyn unieważniania planów miejscowych - mówi mec. Daniel Dawidowski.Dać ludziom to, czego chcą?
Jedną z możliwości przejęcia przez miasto posiadanych przez dewelopera udziałów w parku bez angażowania gotówki jest zaproponowanie grupie Hossa nieruchomości zamiennej o porównywalnej wartości.
Kilka miesięcy temu wiceprzewodniczący Komisji Planowania Przestrzennego i Strategii radny
Łukasz Piesiewicz, informował w mediach społecznościowych, że Gdynia wciąż posiada działki, które nadają się pod zabudowę wielorodzinną. Jeżeli park jest tak ważny dla mieszkańców, dlaczego obecne władze miasta nie starają się przekonać dewelopera do zamiany udziałów w PRE na takie nieruchomości, na których będzie mógł on realizować swoje projekty mieszkaniowe?
Konstytucyjne zasady wprost nakazują władzom publicznym prowadzenie polityki zapewniającej bezpieczeństwo ekologiczne współczesnemu i przyszłym pokoleniom oraz dbałość o ochronę środowiska. Rada Miasta ma prawo zadecydować o tym, aby w opracowywanym planie PRE znalazł się w strefie zieleni i rekreacji (SN).
Może to się wiązać jednak z tym, że właściciele terenu będą żądać odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. Najprawdopodobniej władze miasta chciały uniknąć odpowiedzialności odszkodowawczej związanej z wykluczeniem możliwości zabudowy kubaturowej, dlatego w projekcie planu ogólnego PRE znalazł się w strefie usług. Na terenie parku nie będzie dopuszczona jednak realizacja zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Konkretyzacja tego, jaki rodzaj usług będzie dopuszczony na tym terenie, nastąpi w MPZP, który jest w trakcie opracowywania.
Koszty trzeba ponieść, pytanie tylko jakie
Jeżeli radni zdecydują się na lokalizację celu lub celów publicznych na terenie PRE, to tak jak w przypadku strefy zieleni i rekreacji, może się to wiązać z roszczeniami odszkodowawczymi w stosunku do miasta.
Przedstawiona przez dewelopera koncepcja zagospodarowania terenu pewnie znajdzie swoich zwolenników. Jej realizacja utrudni jednak organizację imprez masowych, powodując konflikty pomiędzy nowymi mieszkańcami a uczestnikami imprez. Parkowe alejki zaprojektowane były na podstawie przydeptów obrazujących przemieszczanie się ludzi i proponowana zabudowa z pewnością zlikwiduje licznie uczęszczaną ścieżkę ze Skweru Kościuszki w kierunku plaży.
Trzeba mieć świadomość tego, że wbrew temu, co w trakcie kampanii samorządowej głosili przedstawiciele KORMiL, nie sposób bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów zachować PRE jako terenu zielonego. Nieruchomości zamienne można wykorzystać np. pod budownictwo komunalne, natomiast środki, które miasto musiałoby przeznaczyć na odszkodowania, gdyby zdecydowano o zakazie realizacji jakiejkolwiek zabudowy, można zawsze przeznaczyć na inny cel. Wydaje się, że jedynie znając koszty zachowania Parku Rady Europy, mieszkańcy mogą racjonalnie zdecydować o przyszłości tego terenu.
"Park Rady Europy powinien zostać parkiem"
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Wideo