Rynek najmu instytucjonalnego (PRS) to nadal niewielki procent w całym polskim zasobie mieszkaniowym, a także w całej dostępnej puli mieszkań na wynajem. Jednak w dużych miastach, w tym także w Trójmieście, budynków z mieszkaniami na wynajem przybywa w szybkim tempie. Co zatem zmienia się na rynku?
mieszkanie od prywatnej osoby
18%
mieszkanie od instytucji
15%
ważniejsze od właściciela byłyby dla mnie cena, lokalizacja, stan lokalu
67%
Co to jest PRS?
Private Rented Sector (PRS) to nazwa często stosowana na rynku
nieruchomości w odniesieniu do inwestycji w budynki z mieszkaniami na wynajem. Budynki te są realizowane tak, aby wszystkie znajdujące się w nich mieszkania mogły być wynajmowane.
Mieszkania w takich budynkach prawie zawsze są wykończone pod klucz, najczęściej mają nie tylko halę garażową i rowerownię, jak w przypadku budynków z mieszkaniami na sprzedaż, ale także pralnię, pomieszczenia do pracy biurowej czy aktywności rekreacyjnych.
Z kolei rodzaj najmu, który jest w takich budynkach prowadzony, to
najem instytucjonalny. Jest to forma najmu prowadzona przez profesjonalny, wyspecjalizowany podmiot, dla którego
wynajem powierzchni mieszkaniowych stanowi podstawę działalności gospodarczej. Bardzo często jest on także właścicielem całego budynku. Umowa najmu jest w takim przypadku podpisywana nie z osobą fizyczną, jak to najczęściej odbywa się w Polsce, a z tymże wyspecjalizowanym w wynajmowaniu mieszkań podmiotem.
Nowe Inwestycje Mieszkaniowe. Czerwiec 2025
Budynki
PRS warto przy tym odróżniać od budynków z mieszkaniami inwestycyjnymi, gdzie deweloper mieszkania na wynajem sprzedaje pojedynczym nabywcom, którzy kupują je w różnym celu: najmu, lokaty kapitału, stworzenia w takim budynku swojego second home lub najmu krótkoterminowego (tu dużo zależy od lokalizacji). Nawet jeśli budynek z mieszkaniami inwestycyjnymi ma jednego operatora-zarządcę, to i tak każde mieszkanie może mieć inne przeznaczenie.
PRS
nie należy także mylić z sektorem PBSA (ang. Purpose-built Student Accommodation) - prywatnych akademików, które są projektowane i wznoszone zwykle w okolicach uczelni, na potrzeby najmu przez studentów i tzw. młodych profesjonalistów (to młode osoby, które dopiero rozpoczynają swoje życie zawodowe). Takie budynki zawierają zwykle małe, budżetowe jednostki mieszkaniowe, które mają być niedrogie w wynajmie, funkcjonalne, ale nie są przewidziane do zamieszkania całorocznego i przez wiele lat.
Jak rozwija się rynek PRS?
Sektor najmu instytucjonalnego zyskuje na popularności. Według danych agencji JLL
na koniec 2024 r. w całym kraju odnotowano ponad 22 tys. działających lokali z tego segmentu, co stanowi wzrost o 36 proc. w porównaniu do 2023 r. Pomimo tego wzrostu PRS nadal stanowi zaledwie
0,1 proc. całkowitych zasobów mieszkaniowych. Budynki w formule PRS powstają głównie w dużych, szybko rozwijających się miastach, gdzie m.in. ze względu na ciągły napływ nowych mieszkańców zapotrzebowanie na mieszkania jest największe.
W 2029 r. rynek najmu instytucjonalnego powinien przekroczyć 50 tys. lokali - prognozuje firma doradcza JLL.
- Staramy się obalać taki mit: mówi się, że w Polsce 86 proc. to mieszkania własnościowe, a na Zachodzie znacznie więcej mieszkań jest wynajmowanych. Tymczasem my, w Polsce, jeszcze w latach 80. też byliśmy krajem ludzi wynajmujących mieszkania, ale masowa prywatyzacja zmieniała ten porządek - z kraju wynajmujących staliśmy się krajem właścicieli mieszkań - zwracał uwagę na strukturę rynku Patrick Pospich z JLL podczas organizowanej co roku w Sopocie konferencji Forum Rynku Nieruchomości.
Za co najemcy cenią PRS?
Powody wynajmowania mieszkań są różne.
- Mamy bardzo różnych klientów: młode osoby, które chcą w przyszłości kupić własne mieszkanie, ale na razie wynajmują; mamy też takich najemców, którzy mają swoje małe mieszkanie, ale kiedy rodzina się powiększyła, przeprowadzili się do większego, wynajętego mieszkania z założeniem, że kiedy dzieci dorosną, to być może wrócą do swojego mniejszego lokalu - opowiadał Grzegorz Tomaszewski z PFR Nieruchomości, które w Gdańsku jest właścicielem budynków PRS w dwóch lokalizacjach.W przypadku najmu instytucjonalnego ważniejsza jest dodatkowo
stabilność najmu. Tu umowy podpisywane są na wiele lat. Wiadomo, że właściciel nie zmieni zdania co do ciągłości najmu, a wszelkie
problemy najemcy rozwiązywane będą zawsze na czas. Umowy i zasady dotyczące obowiązków obu stron są przejrzyste, dla najemców znaczenie ma też
standard.
Mieszkania inwestycyjne. Lokalizacje śródmiejskie lub nadmorskie
- Najemcy, którzy wchodzą do mieszkania z PRS-u, mają nowy lokal, często nikt w nim wcześniej nie mieszkał. To jest istotne z punktu widzenia tego sektora, że młodzi ludzie, których nie stać na zakup własnego mieszkania, mogą wynająć mieszkanie i wejść w nową strukturę - podkreślał czasie dyskusji na Forum Jakub Bartos, członek zarządu Decoroom.W przypadku najmu instytucjonalnego potencjalnie łatwiej też jest
zamienić jedno mieszkanie na drugie w zależności od aktualnych potrzeb (gdy są wolne lokale, zamiana mieszkania to formalność).
- Są tacy najemcy, którzy potrafią przenosić się z jednego nowego budynku do kolejnego, kiedy tylko ten kolejny zostanie oddany do użytkowania. Z tego wynika, że na rynku jest już klient, który wie, jak przejść proces najmu w PRS, na czym to wszystko polega, jakie są zabezpieczenia, jak się płynnie poruszać w najmie instytucjonalnym - dodał Jakub Bartos.
Czy najem instytucjonalny jest droższy niż indywidualny?
Badania JLL pokazują, że mieszkania z sektora PRS na rynku warszawskim, gdzie jest ich najwięcej w Polsce, mają czynsze o ok. 4 proc. wyższe niż na rynku najmu indywidualnego.
Przykład? Wynajem trzypokojowego mieszkania (51 m kw.) w obiekcie PRS przy ul. Kołobrzeskiej w Gdańsku ma kosztować 5220 zł plus media.
Mieszkania w podobnej lokalizacji i o podobnej powierzchni na Przymorzu są znacznie tańsze (nawet od 3 tys. zł), ale też niższy jest standard najmu i najemca nie ma do dyspozycji szeregu pomieszczeń wspólnych oraz nie może liczyć na rozbudowaną opiekę.
Nie ma to jednak wpływu na zainteresowanie wynajmem mieszkań od instytucji. W dużych miastach
odsetek niewynajętych mieszkań jest nieznaczny - nie przekracza 2 proc. Badanie za IV kw. 2024 r. pokazuje, że
w Gdańsku jest to zaledwie 1,7 proc. Potwierdza to analiza dostępnej oferty - w tego rodzaju budynkach dostępnych do wynajmu jest zwykle kilka mieszkań, i to nie od ręki.
Nieruchomości
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
Czy rynek PRS wpłynie na prywatny rynek najmu?
Pojawienie się na rynku setek mieszkań na wynajem, na dodatek w dobrym standardzie i w ciekawej lokalizacji, budzi obawy u części prywatnych właścicieli mieszkań na wynajem co do przyszłej opłacalności wynajmu.
Mieli je oni już kiedy PiS zapowiadał wprowadzenie do obrotu tysięcy mieszkań na wynajem wybudowanych w ramach programu
Mieszkanie Plus. Z tego nic nie wyszło, natomiast budynków należących do deweloperów i funduszy realnie przybywa. - Jest zbyt wcześnie, by wyciągać wnioski na temat wpływu rynku PRS na rynek najmu w Polsce, bo jest to w tej chwili zaledwie 2 proc. rynku - oceniał Partick Pospich z JLL.
Barometr Cen Nieruchomości. Najtańsze mieszkania z rynku wtórnego
Standardowo mieszkanie na wynajem, które będzie cieszyło się popularnością wśród najemców ma mniejszy metraż - w znakomitej większości najemcami w Polsce nadal są osoby młode, jeszcze przed założeniem rodziny. PRS, o czym była mowa, oferuje metraże "wygodne do zamieszkania", ale nadal o mniejszych powierzchniach. Lukę wydaje się zatem stanowić oferta dla rodzin i osób, które szukają do wynajęcia większych powierzchni.
- Najwięksi operatorzy skupiają się na młodych profesjonalistach i młodych osobach, dlatego dominują mieszkania dwupokojowe i kawalerki. Pierwsze mieszkania PRS powstawały na gruntach o przeznaczeniu mieszkaniowym, teraz większość tych projektów jest budowana na gruntach o przeznaczeniu usługowym, co też powoduje, że metraże są mniejsze. Wyjątek stanowi PFR Nieruchomości, który zawsze buduje na gruntach mieszkaniowych - opisywał rynek Partick Pospich z JLL.
Gdzie w Gdańsku działa najem instytucjonalny?
Pierwsze obiekty działające w systemie najmu instytucjonalnego otworzył w Gdańsku państwowy fundusz PFR Nieruchomości: jeden budynek znajduje się
we Wrzeszczu na osiedlu Browar Gdański
, dwa
na Ujeścisku na osiedlu Słoneczne Wzgórza. Oba zostały wybudowane przez deweloperów na zamówienie funduszu. Obłożenie najemcami jest w nich niemal całkowite, zawsze - niezależnie od okresu w roku.
Podobnie sprawa ma się w przypadku obiektów należących do prywatnych funduszy i spółek:
- Resi4Rent - to 302 mieszkania na wynajem w ośmiokondygnacyjnym budynku przy ul. Kołobrzeskiej 34, w bieżącej ofercie są trzy lokale;
- Home by Zeitgeist - ponad 200 lokali dwu- i trzypokojowych o powierzchniach od 36 do 65 m kw w czterech budynkach przy ul. Górskiego, wszystkie mieszkania posiadają balkony lub ogródki, aktualnie dostępne są 4 lokale;
- @home - oddany w 2021 roku budynek przy al. Rzeczpospolitej zawiera mieszkania w układzie od 1 do 4 pokoi, aktualnie mieszkania w tym budynku można nie tylko wynajmować, ale także kupić;
- Noli Gdańsk Wrzeszcz - 190 mieszkań na wynajem obok galerii Metropolia; obiekt został oficjalnie otwarty pod koniec czerwca;
- Noli Gdańsk Riverside - 233 mieszkania na wynajem przy ul. Sienickiej; obiekt został oficjalnie otwarty pod koniec czerwca;
- Noli Gdansk Old Town - 398 mieszkania na wynajem w odnowionym budynku dawnych koszar przy Podwalu Przedmiejskim, pomieszczenia do użytku wspólnego zajmują tu ponad 850 m kw.; obiekt został oficjalnie otwarty pod koniec czerwca.
Czerwone Koszary po remoncie. Nowoczesny zabytek
Gdzie w Gdańsku powstają mieszkania PRS?
Statystyki wskazują, że mieszkań na wynajem instytucjonalny stale przybywa. Oczywiście dotyczy to także Trójmiasta. Największe budowy PRS-ów, które obecnie się toczą to:
- budynek realizowany przez Echo Investment przy ulicy Popiełuszki na Młodym Mieście, "na tyłach" ECS-u. To 569 mieszkań, które wynajmowane będą w ramach należącej do tego samego dewelopera platformy Resi 4 Rent (R4R), zakończenie budowy zaplanowano na III kw. 2025 r.;
- duży kompleks budynków (w tym 55-cio metrowa wieża) realizowany także przez Echo Investment na Zielonym Trójkącie, będzie to w sumie 736 mieszkań w kolejnym obiekcie, którego operatorem będzie Resi 4 Rent, zakończenie budowy zaplanowano na IV kw. 2025 r.;
- duży budynek przy ul. Stępkarskiej, który realizuje Vantage Development - deweloper wraz z Robygiem należący do grupy TAG Immobilien; budowa jest już na ukończeniu, ale mieszkania na wynajem wykańczane tu będą do wiosny 2026 r.
Barometr cen nieruchomości
Sprawdź ceny mieszkań i domów na trójmiejskim rynku nieruchomości. Wykres generowany jest na podstawie cen ofertowych z ogłoszeń zamieszczanych w portalu Trojmiasto.pl.
Nowe Inwestycje Mieszkaniowe. Czerwiec 2025
Mieszkania inwestycyjne. Lokalizacje śródmiejskie lub nadmorskie
Barometr Cen Nieruchomości. Najtańsze mieszkania z rynku wtórnego
Czerwone Koszary po remoncie. Nowoczesny zabytek
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Wideo