Pytanie do prawnika. Co robić, gdy plan miejscowy obniża wartość gruntu?

(oprac.EBu)

1 kwietnia 2024, godz. 10:00

Opinie (23)

Zmiana lub uchwalenie nowego planu miejscowego może wiązać się ze stratami bądź korzyściami dla właścicieli objętych nim nieruchomości.

Jeśli gmina uchwali nowy plan zagospodarowania przestrzennego lub zmieni istniejący i będzie to powodowało obniżenie wartości posiadanego przez nas gruntu znajdującego się w zasięgu takiego planu, to możliwe jest żądanie odszkodowania lub wykupu takiej nieruchomości przez gminę. Takie roszczenia wygasają jednak po pewnym czasie. Do końca tego roku jest jeszcze szansa na uzyskanie odszkodowania za roszczenia z lat 2014-2018.

- Mam działkę na Jasieniu, z której do tej pory nie korzystałam. W 2017 roku uchwalono nowy plan miejscowy obejmujący także moją nieruchomość. Przewidziano w nim tereny z zielenią urządzoną, a w sąsiedztwie jest przede wszystkim zabudowa mieszkaniowa. Podobno mogę ubiegać się o odszkodowanie albo nawet żądać wykupu ode mnie tej ziemi. Czy to prawda? - pyta w liście do redakcji pani Katarzyna, czytelniczka Trojmiasto.pl.

Odpowiada Marek Foryś, radca prawny

W ramach tzw. władztwa planistycznego gminy dysponują prawem do kształtowania ładu przestrzennego na obszarze swojej właściwości. W tym zakresie mogą one ingerować w prawo własności lub użytkowania wieczystego poprzez postanowienia zawarte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.

Wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotychczasowe możliwości korzystania z nieruchomości mogą zostać znacznie ograniczone lub nawet całkowicie wyłączone. Podobny skutek może nastąpić również w przypadku, kiedy dla danej nieruchomości dotąd nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a o dopuszczalnych możliwościach wykorzystania nieruchomości decydowały przepisy dotyczące ustalenia warunków zabudowy.

W obu tych przypadkach nie tylko ograniczenia doznaje prawo własności nieruchomości, ale może dodatkowo znacząco spaść jej wartość. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przyznaje w takim wypadku właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości konkretne roszczenia. Wśród tych roszczeń wymienić można m.in. uregulowane w art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym roszczenie o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę albo roszczenie o wykup nieruchomości lub jej części. To właściciel decyduje, z którego roszczenia korzysta. Wykupu dokonuje w takim przypadku gmina od właściciela nieruchomości.

Przedawnienie roszczeń

Roszczenia te pozwalają na częściową przynajmniej redukcję negatywnych skutków realizowania przez gminy władztwa planistycznego.

Jak zdecydowana większość roszczeń cywilnoprawnych, mogą one być dochodzone tylko w określonym terminie. Ogólny termin przedawnienia uregulowany w art. 118 kodeksu cywilnego wynosi od 9 lipca 2018 r. - 6 lat, przy czym jego koniec przypada na koniec roku kalendarzowego. W poprzednim stanie prawnym termin ten wynosił zaś równe 10 lat.

Prawidłowa interpretacja przepisów o przedawnieniu ma niezwykle istotne znaczenie. Obecny, 2024 rok jest w kontekście tych przepisów w pewnym sensie szczególny. Wraz z jego zakończeniem upływa termin przedawnienia wszystkich tych roszczeń, które w dniu 9 lipca 2018 roku były jeszcze nieprzedawnione i do których zastosowanie znajdzie nowy, sześcioletni termin przedawnienia rozpoczynający się w dniu wejścia w życie ustawy i kończący się 31 grudnia 2024 roku.

Z dniem 31 grudnia 2024 roku przedawnią się zatem roszczenia mające podstawę w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, które zostały uchwalone 31 grudnia 2014 roku lub w latach 2015-2018. Obecnie przedawniają się roszczenia z planów uchwalonych na początku 2014 roku.

Pytanie do prawnika. Gdy członek wspólnoty nie płaci za mieszkanie

Potencjalne przeznaczenie nieruchomości

Warto pamiętać, że jeśli nie podejmowaliśmy jakichkolwiek działań na nieruchomości i nie uzyskaliśmy decyzji o warunkach zabudowy, przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to nie stoi to na przeszkodzie skorzystania z roszczenia o odszkodowanie lub wykup. Można w takim przypadku powoływać się na potencjalną możliwość korzystania z nieruchomości. Potencjalną, czyli każdą prawem dozwoloną możliwość korzystania z nieruchomości.

Warto przy tym wiedzieć, że z praktyki wynika, że gminy co do zasady odmawiają zapłaty odszkodowania albo wykupu nieruchomości. Wskazują, że roszczenia nie są zasadne, w związku z czym nie ma podstawy do zapłaty odszkodowania albo wykupu nieruchomości. Zaspokojenie roszczenia staje się zwykle możliwe dopiero w toku dalszego postępowania.

Porady prawnika

Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl

(oprac.EBu)

Miejsca

Radca Prawny M. Foryś Gdynia, Słupecka 9/1

Opinie wybrane

Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2024-04-01 19:04

Jeżeli za obniżenie jest odszkodowanie, to za zwiększenie powinien być podatek, w tej samej proporcji. (6)

Jak ma działać to proszę, ale w obie strony, a nie tylko w jedną, bo taki brak symetrii jest też niesprawiedliwy.

5 miesięcy
- 13 23
Twoja opinia

Zmień treść

Jak ma działać to proszę, ale w obie strony, a nie tylko w jedną, bo taki brak symetrii jest też niesprawiedliwy.
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2024-04-02 13:17
  
  nie bo o zwiększenie się nie prosiłeś
  
  a obniżenie jest szkodą na twoim majątku
  
  5 miesięcy
  - 2 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  a obniżenie jest szkodą na twoim majątku
  Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2024-04-02 12:12
  
  Nooo
  
  Taki podatek jest np.Klukowo nas to spotkało
  
  Yk
  5 miesięcy
  - 1 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Taki podatek jest np.Klukowo nas to spotkało
  Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2024-04-02 10:13
  
  Opłata adiacencka (1)
  
  Czym jest, proponuję sprawdzić
  
  IlililT
  5 miesięcy
  - 7 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Czym jest, proponuję sprawdzić
  Regulamin dodawania opinii
  - Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
    2024-04-02 10:54
    
    szkoda że w przypadku tego drugiego musisz sie prosic i moze dzdza moze nie
    
    5 miesięcy
    
    3 0
    
    Twoja opinia
    
    Zmień treść
    
    szkoda że w przypadku tego drugiego musisz sie prosic i moze dzdza moze nie
    Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2024-04-01 22:39
  
  jest symetria.....
  
  za zwiększenie wartości gmina otrzymuje tzw. opłatę planistyczną.
  
  Marek Foryś
  5 miesięcy
  - 10 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  za zwiększenie wartości gmina otrzymuje tzw. opłatę planistyczną.
  Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2024-04-01 21:44
  
  Opłata planistyczna oraz renta planistyczna sprawdź proszę te dwa terminy
  
  Piotr
  5 miesięcy
  - 6 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Opłata planistyczna oraz renta planistyczna sprawdź proszę te dwa terminy
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2024-04-02 11:43

(1)

A można żądać odszkodowania jeśli w wyniku zmiany planu zagospodarowania obok domu jednorodzinnego stawiają kilkupiętrowy blok rzucający cień i psujący widok z okien?

5 miesięcy
- 1 0
Twoja opinia

Zmień treść

A można żądać odszkodowania jeśli w wyniku zmiany planu zagospodarowania obok domu jednorodzinnego stawiają kilkupiętrowy blok rzucający cień i psujący widok z okien?
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2024-04-02 12:45
  
  wg mnie tak. Nawet jeśli budowa jest legalna to można domagać się odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości (np. wskutek zacienienia lub wzrostu hałasu).
  
  5 miesięcy
  - 0 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  wg mnie tak. Nawet jeśli budowa jest legalna to można domagać się odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości (np. wskutek zacienienia lub wzrostu hałasu).
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2024-04-02 10:42

no generalnie nie jest tak do końca, bo gmina nie może robić sobie co chce. Mamy jeszcze takie coś jak konstytucja i akurat za jej pomocą można łatwo gminie pokazać gdzie jej miejsce i co może, a czego nie może. Kwestia dobrych prawników i kasy jak wiadomo :)

5 miesięcy
- 5 1
Twoja opinia

Zmień treść

no generalnie nie jest tak do końca, bo gmina nie może robić sobie co chce. Mamy jeszcze takie coś jak konstytucja i akurat za jej pomocą można łatwo gminie pokazać gdzie jej miejsce i co może, a czego nie może. Kwestia dobrych prawników i kasy jak wiadomo :)
Regulamin dodawania opinii