Korytarz i klatka schodowa są częściami wspólnymi budynku, co dla współwłaściciela wiąże się z obowiązkiem ponoszenia wydatków związanych z ich utrzymaniem proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej lub udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Dzieje się tak nawet wtedy, kiedy osoba ta nie korzysta z klatki schodowej czy piwnic.
nie, uważam, że są one adekwatne do wydatków
29%
w ogóle nie ponoszę takich kosztów
6%
Nasz czytelnik ma co to tego wątpliwości.
- Mieszkam w kamienicy, mój udział w nieruchomości to niecałe 20 proc. Mam osobne wejście do mieszkania oraz osobne wejście do swojego garażu z piwnicą. Za prąd w tych częściach płacę na własną rękę i nawet nie wchodzę na klatkę schodową. Pozostali mieszkańcy tej kamienicy korzystają z klatki schodowej, z której mają też wejście do swoich piwnic - opisuje swoją sytuację pan Mirek. - Tymczasem obowiązują mnie, liczone według udziałów, koszty utrzymania części wspólnych. Płaci je także na przykład mój sąsiad, który ma kawalerkę i niecałe 5 proc. udziałów. Przy zasadzie podziału procentowego, chociaż normalnie korzysta on z części wspólnych, to płaci za to znacznie mniej niż ja.Nasz czytelnik zastanawia się, czy w sytuacji, kiedy w ogóle nie korzysta z części wspólnych, powinien ponosić koszty ich utrzymania.
Odpowiada Wioletta Tomczak z kancelarii Kawczyński i Kieszkowski Adwokaci i Radcowie Prawni
Pytanie dotyczy zasad ponoszenia kosztów utrzymania i korzystania z części wspólnych przez właścicieli lokali lub członków spółdzielni mieszkaniowych.
Definicja części wspólnych została uregulowana w art. 3 ust. 2 Ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048): "Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali", przy czym zasady ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną są uregulowane w art. 12 i 13 Ustawy o własności lokali, art. 4 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 558) oraz w art. 207 Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071).
Zarówno członkowie wspólnoty mieszkaniowej, jak i spółdzielni mieszkaniowej mają określone prawa i obowiązki, a
zakwalifikowanie danej części nieruchomości jako części wspólnej ma istotne znaczenie pod względem ustalenia, kto będzie ponosił związane z nią nakłady finansowe.
Opisany wyżej problem niekorzystania przez danego właściciela lokalu lub członka spółdzielni mieszkaniowej z części wspólnej w postaci klatki schodowej i korytarza, przy jednoczesnym ponoszeniu kosztów utrzymania tej części nieruchomości, był już wielokrotnie poruszany w orzecznictwie i stanowisko sądów jest w tym zakresie dosyć jednolite.
Mam lokal użytkowy na parterze. Czy muszę płacić za części wspólne w budynku?
Przykładowo Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 23 marca 2023 r. (sygn. akt: II SA/Wr 822/22) rozstrzygnął jednoznacznie zagadnienie zakwalifikowania danych części nieruchomości jako części wspólne, a w konsekwencji kwestię ponoszenia wydatków przez wszystkich właścicieli lokali lub członków spółdzielni mieszkaniowych: "[...] Pozbawione racji są również argumenty, jakby częściami wspólnymi były tylko te części, które służą wszystkim członkom wspólnoty, a nie tylko pojedynczym z nich. Gdyby przyjąć takie rozumowanie za racjonalne, konsekwencją byłoby np. nieobciążanie właścicieli mieszkań na dolnych kondygnacjach kosztami utrzymania i remontów klatek schodowych wyższych kondygnacji. Wszak schody w górnych kondygnacjach "nie są niezbędne do korzystania" dla innych niż ich mieszkańcy członków wspólnoty mieszkaniowej. [...] Za trafne należy uznać zarzuty skargi, że schody zapewniające dostęp do lokali w budynku wielolokalowym są częściami wspólnymi, służącymi wszystkim mieszkańcom, bez względu na to, czy są schodami zewnętrznymi czy wewnętrznymi. Stanowią bowiem element konstrukcyjny budynku".
Podobnie też w innych wyrokach sądowych, takich jak np.: Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 25 kwietnia 2018 r., sygn. akt IX Ca 1268/17 czy Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 kwietnia 2021 r., sygn. akt I ACa 454/20.
Już na tej podstawie można udzielić twierdzącej odpowiedzi na pytanie czytelnika i stwierdzić, że
korytarz i klatka schodowa też są częściami wspólnymi, co wiąże się z obowiązkiem ponoszenia wydatków związanych z ich utrzymaniem, proporcjonalnie do udziału czytelnika w nieruchomości wspólnej lub udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.
Wyższy podatek od nieruchomości w 2026 r.
Niezależnie od powyższego
warto też przeanalizować regulaminy wspólnoty lub spółdzielni oraz uchwały dotyczące zasad korzystania z części wspólnych, niemniej jednak treść tych dokumentów nie ma charakteru niepodważalnego.
W mojej ocenie bowiem zmiana zasad partycypacji w ciężarach i wydatkach na części wspólne w drodze uchwały właścicieli lokali lub uchwały walnego zgromadzenia będzie uprawniała osobę poszkodowaną (obciążoną bardziej tymi ciężarami i wydatkami niż proporcjonalnie do udziału jej lokalu w powierzchni nieruchomości wspólnej), niezgadzającą się z taką uchwałą, do wystąpienia z pozwem do sądu o uchylenie tej uchwały.
Termin na wniesienie pozwu to 6 tygodni od daty podjęcia uchwały. Wyjątkiem od zasady jest nałożenie dodatkowych obciążeń na właścicieli lokali użytkowych, jeśli jest to racjonalnie związane z faktem np. większego niż normalnie zużycia części wspólnych lub dokonanie zmian w drodze umowy zawartej między właścicielami wszystkich lokali, lub przed sądem, poprzez złożenie wniosku o dokonanie podziału nieruchomości do korzystania (tzw. podział quoad usum).
Porady prawnika
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz, jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak rozliczyć się z urzędem skarbowym? Prześlij swoje pytania na adres prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników będą odpowiadać radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania opublikujemy w serwisie Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl.
Najczęściej zadawane pytania
Co o obowiązku udziału w kosztach części wspólnych mówią sądy?
Sądy przyjmują jednolite stanowisko, że wszystkie części wspólne służą całej wspólnocie i wszyscy właściciele powinni partycypować w kosztach ich utrzymania.
Czy korzystanie przez właściciela z osobnego wejścia zwalnia go z kosztów utrzymania klatki schodowej?
Nie, nawet jeśli właściciel korzysta z osobnego wejścia, nadal ponosi koszty utrzymania części wspólnych według swojego udziału.
Czy można zmienić zasady podziału kosztów utrzymania części wspólnych?
Tak, można zmienić te zasady uchwałą właścicieli lub umową między wszystkimi właścicielami lokali, jednak uchwałę można zaskarżyć do sądu w ciągu 6 tygodni od jej podjęcia.
Czy uchwały wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mogą zmienić zasady podziału kosztów?
Tak, ale takie uchwały nie są niepodważalne i mogą być zaskarżone przez właścicieli, których obciążają nadmiernymi kosztami.
Czy właściciel mieszkania musi ponosić koszty utrzymania części wspólnych, nawet jeśli z nich nie korzysta?
Tak, właściciel jest zobowiązany do ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnych proporcjonalnie do swojego udziału, niezależnie od faktycznego korzystania.
Jak definiowane są części wspólne nieruchomości?
Częściami wspólnymi są grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.
Jak długo właściciel ma na zaskarżenie uchwały dotyczącej kosztów części wspólnych?
Właściciel ma 6 tygodni od podjęcia uchwały na wniesienie pozwu o jej uchylenie.
Jaki jest wyjątek od zasady proporcjonalnego podziału kosztów?
Wyjątkiem jest nałożenie dodatkowych opłat na właścicieli lokali użytkowych, jeśli racjonalnie wynika to z ich większego korzystania z części wspólnych lub w wyniku szczególnej umowy między właścicielami.
Na podstawie jakich przepisów ustala się obowiązek udziału w kosztach utrzymania części wspólnych?
Obowiązek ten wynika z Ustawy o własności lokali oraz przepisów dotyczących spółdzielni mieszkaniowych i kodeksu cywilnego.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Wideo