Fakty i opinie

stat

Debata o Polance Redłowskiej: teren po basenach idealny na hotel

debata w trojmiasto.pl
Trwa debata o Polance Redłowskiej, w trakcie której ścierają się różne wizje zagospodarowania terenu.
Trwa debata o Polance Redłowskiej, w trakcie której ścierają się różne wizje zagospodarowania terenu. projekt: Jerzy Stiasny/Sopocka Szkoła Wyższa

- Dopuszczenie zabudowy hotelowej na terenie byłych basenów i jednoczesne zachowanie głównej części Polanki jako przestrzeni publicznej pozwala na zapewnienie mieszkańcom możliwości rekreacyjnego wykorzystania tej przestrzeni - twierdzi Andrzej Bień, wiceprzewodniczący Komisji Planowania Przestrzennego i Strategii Rady Miasta Gdyni.



Kwestia zagospodarowania Polanki Redłowskiej powróci podczas wyłożenia dokumentu i publicznej, jednorazowej dyskusji. Urzędnicy informują, że dojdzie do tego w drugim kwartale 2020 roku.

Czy na Polance Redłowskiej mogłyby współistnieć dwie funkcje: komercyjna i publiczna?

tak, ale z przewagą publicznej 29%
tak, po równo 11%
nie, powinna być tylko publiczna 56%
nie, powinna być wyłącznie komercyjna 4%
zakończona Łącznie głosów: 2019
Wcześniej postanowiliśmy zapytać raz jeszcze przedstawicieli władz miasta, społeczników i architektów o ich pomysły na Polankę Redłowską.

W sprawie Polanki Redłowskiej wypowiadali się:
  1. urzędnicy z gdyńskiego magistratu
  2. społecznicy ze stowarzyszenia Miasto Wspólne
  3. architekci z warszawskiej pracowni LandAr Project
  4. gdyńska architekt Danuta Skwiercz-Kijewska
  5. gdyński architekt Paweł Osicki


Kolejny głos należy do Andrzeja Bienia, wiceprzewodniczącego Komisji Planowania Przestrzennego i Strategii Rady Miasta Gdyni. Przypomnijmy, że to radni miasta ostatecznie podejmą decyzję w sprawie zagospodarowania Polanki Redłowskiej, uchwalając stosowny plan zagospodarowania terenu.

Teren Polanki Redłowskiej to obszar, który w ostatnim czasie wzbudził żywą dyskusję w mieście w perspektywie jego nowego zagospodarowania. Dla jasności sytuacji trzeba wyraźnie podkreślić, że teren ten składa się z dwóch części.

Część "piknikowa" poza sporem, różne pomysły na część "basenową"



Jedna to polana rozciągająca się od parkingu w głąb doliny w kierunku Redłowa - na niej znajduje się m.in. miejsce do palenia ogniska - powierzchnia tej części to ok. 13,1 tys. m kw. Druga część to teren, gdzie niegdyś istniały baseny - powierzchnia ok. 9,2 tys. m kw. Tocząca się dyskusja dotyczy tego drugiego fragmentu.

Andrzej Bień, wiceprzewodniczący Komisji Planowania Przestrzennego i Strategii Rady Miasta Gdyni.
Andrzej Bień, wiceprzewodniczący Komisji Planowania Przestrzennego i Strategii Rady Miasta Gdyni. mat. prasowe
Cały obszar pierwszej części - teren doliny - pozostaje zagospodarowany w mniej więcej niezmienionej formie - bez żadnej zabudowy - całkowicie dostępny dla wszystkich mieszkańców - warto podkreślić, że w tym zakresie właściwie nie ma sporu, chociaż jeden z projektów wypracowanych na międzynarodowych warsztatach urbanistycznych pokazał także tego rodzaju potencjał miejsca.

Co do drugiej części pojawiają się rozmaite pomysły. Pierwotnie, na początku lat 90., po likwidacji basenów rozważano ich odtworzenie, wybudowano nawet nową stację pomp. Skala inwestycji przerosła jednak ówczesne możliwości miasta i ostatecznie wszystkie urządzenia zdemontowano, a budynek rozebrano. Po kilku latach podjęto decyzję o przeznaczeniu terenu pod funkcję usług turystycznych. A żeby nie tracić pełnej kontroli nad powstającym przedsięwzięciem hotelowym, teren pozostał własnością miasta i oddano go w wieloletnią dzierżawę. Gdyby ten plan został zrealizowany, w tym miejscu istniałby obecnie obiekt hotelowy z ogólnodostępnymi funkcjami basenowymi, które były obowiązkowym elementem inwestycji. Pomimo pojawienia się poważnego inwestora projekt ten nigdy nie został zrealizowany.

Obecnie trwa dyskusja, w której pojawiły się trzy zasadnicze, odmienne koncepcje.

Pierwsza koncepcja



Pierwsza zakłada utrzymanie obecnie dopuszczonych funkcji usług turystycznych na tej części Polanki Redłowskiej i umożliwienie budowy hotelu. Bazuje ona na przekonaniu, że ten wyjątkowo atrakcyjny lokalizacyjnie teren świetnie nadaje się dla tego typu funkcji. Taka zabudowa z perspektywy miasta jest pożądana i zapewnia rozwój usług, które doskonale wpisują się w charakter nadmorskiej części Gdyni, wspierając rozwój gospodarczy i ekonomiczny. Uwzględnia ona również wykorzystanie potencjału ekonomicznego, jaki posiada grunt w takiej wyjątkowej lokalizacji.

Biorąc pod uwagę ten aspekt, możemy szacować, że sama wartość gruntu może, ostrożnie licząc, wynosić ok. 23 mln zł (netto). Powstanie hotelu miałoby szansę wzbogacić ofertę turystyczną Gdyni, uzupełniając infrastrukturę hotelową o kolejny obiekt, który funkcjonowałby podobnie jak położony nieopodal Hotel Nadmorski.

Druga koncepcja



Druga koncepcja przewiduje przywrócenie funkcji rekreacyjnych, zasadniczo z postulatem odbudowy basenów. Pomysł ten opiera się na założeniu, że tego typu funkcja jest społecznie oczekiwana. Rzeczywiście wielu mieszkańców z sentymentem wspomina czasy, gdy mogli korzystać z otwartych basenów lub podziwiać konkursy skoków do wody, które odbywały się na dużym basenie. Pomysłodawcy zakładają możliwość wykorzystania obiektów odkrytych w okresie sezonu letniego, natomiast dopuszczają również powstanie obiektu krytego, który zapewne pełniłby swoje funkcje całorocznie.

Biorąc pod uwagę ten aspekt, możemy szacować, że sama wartość gruntu może, ostrożnie licząc, wynosić ok. 23 mln zł (netto)
Jak należy przypuszczać, koncepcja zakłada realizację przedsięwzięcia przez miasto, a z całą pewnością przyjmuje, że miasto pozostanie właścicielem gruntu. W przypadku tej koncepcji nie przedstawiono żadnych przybliżonych kosztów realizacji. W mojej ocenie koszty takiego przedsięwzięcia byłyby nie mniejsze niż 60 mln zł (bez kosztów dalszego utrzymania).

Trzecia koncepcja



Trzecia koncepcja jest zbieżna z drugą co do funkcji, przeznaczając teren na potrzeby rekreacji i pozostawiając we władaniu miasta. Jednakże projektowana infrastruktura nie przewiduje odbudowy basenów w dotychczasowej skali. Przestrzeń byłaby zaaranżowana w sposób umożliwiający rekreacyjne korzystanie z rozmaitych atrakcji, dostosowanych do różnorodnych potrzeb mieszkańców. Jednym z możliwych elementów mogłoby być powstanie odkrytego amfiteatru, który mieściłby się w miejscu, gdzie kiedyś zlokalizowany był duży basen ze skocznią i trampolinami.

Inne spojrzenia na warsztatach



Wśród pomysłów zagospodarowania pojawiają się również elementy nawiązujące do funkcji basenowych poprzez stworzenie wodnego placu zabaw dla dzieci czy strefy rekreacji wodnej z niewielkim kąpieliskiem. Również w tym przypadku w zamyśle autorów koncepcji inwestorem i zarządzającym tą przestrzenią powinno być miasto. Warto tu nadmienić, że niektóre z pomysłów, które towarzyszyły tej koncepcji, obejmowały cały obszar Polanki Redłowskiej, włącznie z terenem położonym na południe od parkingu w kierunku Płyty Redłowskiej. Również w tym przypadku nie wskazano na przybliżone konieczne nakłady inwestycyjne. Szacunkowo można jednak przyjąć, że samo zagospodarowanie terenu po basenach wraz z budową amfiteatru i strefy rekreacji wodnej wyniosłoby ok. 20 mln zł.

Pewnym pozostaje, że część Polanki, która obecnie stanowi "strefę piknikową" i obejmuje teren od parkingu w kierunku Płyty Redłowskiej, w każdym wariancie będzie w całości ogólnodostępna.
Niejako równolegle wobec tych trzech koncepcji możemy spojrzeć na omawiany teren oczami osób, które zajęły się tym tematem, patrząc z nieco innej perspektywy. Chcę tu wspomnieć o architektach i urbanistach z różnych krajów, którzy zajęli się tą przestrzenią w ramach warsztatów zorganizowanych przez Komisję Planowania Przestrzennego Związku Miast Bałtyckich. To spojrzenie, które może nieco zobiektywizować nasze postrzeganie tej przestrzeni, gdyż uwolnione jest od towarzyszących nam sentymentów i pozwala dostrzec potencjał, który kryje się w tej lokalizacji.

Projektanci zajmowali się obszarem obejmującym nieco większą przestrzeń, gdyż wiele pomysłów sięgało również terenów kortów tenisowych i obszaru istniejącej przestrzeni piknikowej, a nawet starego stadionu. Uczestnicy warsztatów poznali kontekst toczącej się dyskusji i przedstawili swoje wizje zagospodarowania tego obszaru. Brali oni pod uwagę przede wszystkim rozwiązania, które pogodzą postulaty mieszkańców i jednocześnie przyniosą miastu największe korzyści, a także będą najlepiej dopasowane pod względem urbanistycznym.

Różne pomysły wśród koncepcji



Jedna z wizji przewidywała rozwiązania zachowujące ogólnodostępny charakter Polanki z otwartą sceną w miejscu byłego basenu, proponujące zabudowę o funkcji hotelowej ze spa na obszarze wzdłuż ul. Ejsmonda, w miejscu obecnych kortów, które z kolei miałyby być przeniesione w głąb terenu.

mat. prasowe
Druga przewidywała znacznie większy zakres zabudowy terenu. Poza zabudową hotelową wzdłuż ul. Ejsmonda wprowadzała zabudowę apartamentową - mieszkaniową na terenie po basenach, a nawet lokalizację pojedynczych budynków mieszkalnych na terenie obecnej części piknikowej. Również ona zakładała przeniesienie kortów tenisowych w mniej eksponowane miejsce w rejonie starego stadionu oraz tam, gdzie kiedyś planowano budowę nowego stadionu. W tym pomyśle korty miały być zlokalizowane na dachu ogólnodostępnego garażu podziemnego.

Trzeci pomysł pozostawiał teren samej Polanki w stanie właściwie niezmienionym i koncentrował się na terenie kortów, które zdaniem projektantów nie powinny być zlokalizowane w tak eksponowanym miejscu.

Podobnie jak w pozostałych koncepcjach korty miałyby być przesunięte w głąb terenu w miejsce stadionów, a teren, który obecnie zajmują, mógłby być zagospodarowany w zróżnicowany sposób. Zaproponowano wprowadzenie tam zarówno funkcji usługowych - hotel oraz towarzyszące funkcje rekreacyjne, jak i mieszkaniowych w zabudowie deweloperskiej. Zdaniem autorów taki pomysł stwarzał możliwość pozyskania finansowania dla inwestycji publicznej przez inwestorów realizujących zabudowę komercyjną. Zwracano uwagę, że tego rodzaju mechanizm często jest wykorzystywany w różnych krajach bałtyckich. Podkreślano, że tego typu symbioza sektora publicznego i prywatnego prowadzi do powstawania terenów, które wpływają korzystnie na jakość życia mieszkańców.

Powyższe koncepcje i wizje wskazują, że teren, który jest przedmiotem dyskusji, ma olbrzymi potencjał i może być zagospodarowany w bardzo różnorodny sposób. Bezdyskusyjna jest wyjątkowa lokalizacja, a zarazem atrakcyjność inwestycyjna i wartość terenu. Brak analizy kosztów inwestycji w poszczególnych wariantach koncepcji sprawia, że nie mogą one być podstawą podjęcia ostatecznej decyzji. Z całą pewnością trzeba je oszacować i ocenić, czy leżą one w ogóle w zasięgu możliwości miasta, czy też konieczne byłoby poszukiwanie jakiegoś mechanizmu partnerstwa z sektorem prywatnym, czy współfinansowania.

Pewnym pozostaje, że część Polanki, która obecnie stanowi "strefę piknikową" i obejmuje teren od parkingu w kierunku Płyty Redłowskiej, w każdym wariancie będzie w całości ogólnodostępna. Teren po byłych basenach stwarza zarówno możliwości realizacji usług turystycznych w postaci hotelu (brak zaangażowania środków publicznych, późniejsze przychody podatkowe), nie ograniczając dostępu do głównej części Polanki, jak i realizacji na tym terenie funkcji publicznych, współistniejących z zagospodarowaniem pozostałej części obszaru (nakłady i utrzymanie po stronie miasta).

Teren po basenach predestynowany do realizacji hotelu



W mojej ocenie dopuszczenie zabudowy hotelowej na terenie byłych basenów i jednoczesne zachowanie głównej części Polanki jako przestrzeni publicznej pozwala na zapewnienie mieszkańcom możliwości rekreacyjnego wykorzystania tej przestrzeni.
W mojej ocenie dopuszczenie zabudowy hotelowej na terenie byłych basenów i jednoczesne zachowanie głównej części Polanki jako przestrzeni publicznej pozwala na zapewnienie mieszkańcom możliwości rekreacyjnego wykorzystania tej przestrzeni, a jednocześnie najbardziej racjonalnie i efektywnie pozwala wykorzystać potencjał wyjątkowej lokalizacji. Teren po basenach jest wybitnie predestynowany do realizacji hotelu z oczekiwaną i wymaganą funkcją basenową.

Dostrzegam jednocześnie możliwość, że pomysł zabudowy hotelowej zlokalizowanej na terenie kortów bądź też wzdłuż ul. Ejsmonda - na obszarze pomiędzy kortami a miejscem, gdzie położony był duży basen - pozwoliłby znaleźć kompromis pomiędzy przedstawianymi koncepcjami i jednocześnie stwarzałby szansę na realizację obydwóch postulatów przy minimalizacji zaangażowania środków publicznych, z jednoczesnym uzyskaniem korzyści społecznych i gospodarczych.