Fakty i opinie

stat

Jak planowane są polskie miasta? Przykłady z Trójmiasta

Nieustannie zmieniają się wizje nowoczesnego miasta, a wraz z nimi prawne zasady kształtowania nowej zabudowy.
Nieustannie zmieniają się wizje nowoczesnego miasta, a wraz z nimi prawne zasady kształtowania nowej zabudowy. fot. Krzysztof Koprowski/Trojmiasto.pl

Kiedy pozwolenie na budowę wydawane jest w oparciu o plan zagospodarowania, a kiedy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy? Które z tych rozwiązań jest lepsze dla dewelopera, a które dla mieszkańców? Wyjaśniamy wątpliwości naszych czytelników, które towarzyszą większości artykułów z zakresu planowania przestrzennego i inwestycji.



Jak oceniasz obowiązujące prawo z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego?

jest bardzo dobrze, doskonale się sprawdza w racjonalnym gospodarowaniu przestrzenią

5%

jest przeciętne, daje spore możliwości samorządom w zakresie tworzenia ciekawej i dobrze zorganizowanej zabudowy

16%

jest fatalnie, reguluje zbyt mało rzeczy i pozwala na niemal nieograniczony dyktat deweloperów

79%
  • zakończona

  • łącznie głosów: 455
Planowanie przestrzenne w Polsce opiera się przede wszystkim o Ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r. (z późniejszymi zmianami). Określa ona szczegółowo, na jakim szczeblu podziału administracyjnego oraz jak precyzyjnie można regulować powstawanie nowej zabudowy (treść ustawy zamieszczamy pod artykułem, poruszając w nim jedynie najważniejsze zagadnienia).

Z punktu widzenia miasta najważniejsze wydają się zapisy dla: studium, planów zagospodarowania przestrzennego i warunków zabudowy. Do tego można dodać wytyczne w ramach tzw. ustawy krajobrazowej.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to najważniejszy dokument planistyczny gminy. Jego sporządzenie jest obowiązkowe, ale należy pamiętać o znacznym stopniu jego ogólności - poczynając od skali map, poprzez zapisy, aż do faktu, że nie jest on aktem prawa miejscowego (w skrócie: nie zawiera przepisów powszechnie obowiązujących, nie może być podstawą do wydania decyzji administracyjnych). Co ważne - dokument ten musi być uwzględniany przy tworzeniu planów zagospodarowania.

Czytaj też: Wielkie planowanie miasta. Powstanie nowe studium przestrzenne Gdańska

Ustalenia studium dla terenów cmentarza Srebrzysko II - obszar A i B.
Ustalenia studium dla terenów cmentarza Srebrzysko II - obszar A i B. mat. BRG/fot. K. Koprowski/Trojmiasto.pl
Przykładem z ostatnich miesięcy na bardzo ogólny charakter studium może być projekt budowy cmentarza Srebrzysko II na terenach, które w studium zostały określone jako "o dominującej funkcji mieszkaniowej" (we fragmencie B nowego cmentarza). Słowo "dominujący" okazało się tutaj decydujące, ponieważ cmentarz nie zajął nawet połowy obszaru rezerwowanego dla tej funkcji. Stąd plan zagospodarowania był zgodny ze studium, co jest niezbędne przy jego uchwalaniu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, które szczegółowo określa już funkcje dla danego terenu na mapie. Choć i tutaj nie wszystko da się uregulować, np. detali wyglądu budynku. Ustala się m.in. jego wysokość, możliwą lokalizację zabudowy w terenie czy liczbę miejsc parkingowych (niejednokrotnie także maksymalną).

Co ważne: plan zagospodarowania nie niesie ze sobą terminów realizacji. Do tego potrzebny jest inwestor, który "skonsumuje" zapisy planu.

I tu rodzi się wiele wątpliwości.

Plany zagospodarowania są uchwalane przez radę miasta, a wcześniej sporządzane przez prezydenta, który w dużych miastach zleca to takim jednostkom, jak Biuro Rozwoju Gdańska czy Biuro Planowania Przestrzennego Miasta Gdyni. Teoretycznie w planach muszą być wyważone interesy mieszkańców i deweloperów. Tymczasem bardzo często planiści nawet nie ukrywają, że plan tworzą na prośbę konkretnego dewelopera.

Galeria Metropolia powstaje tylko dzięki zmianie planu zagospodarowania, który powstał na potrzeby dewelopera.
Galeria Metropolia powstaje tylko dzięki zmianie planu zagospodarowania, który powstał na potrzeby dewelopera. fot. Krzysztof Koprowski/Trojmiasto.pl
Jednym z jaskrawych przykładów takiej polityki może być plan zagospodarowania terenów przy dworcu kolejowym we Wrzeszczu. We wcześniejszych dokumentach chroniono tzw. staw browarny zobacz na mapie Gdańska. Jednak na wniosek dewelopera zmieniono funkcję tego terenu na usługową, dlatego powstaje tu galeria handlowa i hotel ze zbiornikiem retencyjnym w podziemiach. Zyskała też Galeria Bałtycka, która starała się o możliwość rozbudowy w kierunku ul. Lendziona zobacz na mapie Gdańska.

Z drugiej strony trzeba pamiętać, że gdyby nie zmieniono zapisów planu, właściciel terenu mógłby ogrodzić staw i nic nie budować wokół niego przez najbliższe lata.

Innym przykładem może być teren przy przystanku Szybkiej Kolei Miejskiej Wzgórze św. Maksymiliana zobacz na mapie Gdyni.

Wizualizacja zabudowy przez Węźle Wzgórze przygotowana przez pracownię Wolski w 2013 r.
Wizualizacja zabudowy przez Węźle Wzgórze przygotowana przez pracownię Wolski w 2013 r. wiz. Wolski Architekci
Tutaj urzędnicy mówili otwarcie, że z koncepcją zabudowy wystąpił sam deweloper i zaproponował zmianę planu na taki, który umożliwi mu budowę wieżowców. W efekcie w niewielkim Śródmieściu Gdyni może powstać kolejny zespół wysokiej zabudowy, otoczony wielkim węzłem drogowym i torami kolejowymi, jednorodzinnymi domkami, niską zabudową wielorodzinną i istniejącym biurowcem.

Czytaj też: Nowe bloki przy Węźle Wzgórze zasłonią światło innym?

Nie mniejszym problemem planów jest ich interpretacja lub nadinterpretacja. Dotyczy to m.in. tarasów widokowych.

Kilka lat temu głośna była sprawa gdyńskich Sea Towers, dla których w planie zagospodarowania widnieje zapis: "na ostatnich kondygnacjach części wysokościowej budynku należy zlokalizować platformę widokową lub/i lokal użytkowy, np. kawiarnię, udostępniające dla osób z zewnątrz szeroką panoramę miasta i zatoki".

Do dziś taras nie jest dostępny dla osób, które mieszkają poza budynkiem lub nie są na niego wprowadzone przez mieszkańców. Zdaniem włodarzy miasta "tryb udostępnienia tarasu dla osób z zewnątrz nie jest określony ani w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ani w pozwoleniu na budowę i zależy wyłącznie od decyzji właścicieli tego kompleksu".

Widok z tarasu Sea Towers, na który wstęp mają tylko mieszkańcy budynku. Materiał z 2011 r.



Deweloper osiedla Lawendowe Wzgórza mógł zbudować wyższy blok pod warunkiem zawarcia w nim tarasu widokowego. Taras widokowy powstał, ale interpretacja jego ogólnodostepności sprawiła, że nikt nie może z niego korzystać.
Deweloper osiedla Lawendowe Wzgórza mógł zbudować wyższy blok pod warunkiem zawarcia w nim tarasu widokowego. Taras widokowy powstał, ale interpretacja jego ogólnodostepności sprawiła, że nikt nie może z niego korzystać. fot. Krzysztof Koprowski/Trojmiasto.pl
Jeszcze ciekawszą wykładnię zastosowano przy tarasie widokowym na osiedlu Lawendowe Wzgórza w Gdańsku. Deweloper mógł zbudować budynek o jedną kondygnację wyższy (z czego skorzystał) pod warunkiem wykonania "na najwyższej kondygnacji ogólnodostępnych usług wraz z ogólnodostępnym punktem widokowym".

Zdaniem urzędników taki zapis nie niesie ze sobą obowiązku udostępnienia tarasu widokowego przez cały rok, a usługą może być np. jego jednorazowe otwarcie przy pobraniu wysokiej opłaty za wstęp.

Czytaj więcej: Ogólnodostępny punkt widokowy tylko dla wybrańców

Innym problemem jest tworzenie takich planów, które właściwie niczego nie regulują. Ograniczają się do podzielenia terenu na funkcje i wytyczenia kilku ulic - resztę pozostawiają deweloperom. W efekcie powstają obszary chaotycznej zabudowy, gdzie każdy deweloper realizuje własną wizję zabudowy. Jeden buduje domy luźno rozrzucone na działce, a jego sąsiad lokuje budynki wzdłuż ulic.

Zalecenia dla form przybudówek w planie dla Kolonii Abegga we Wrzeszczu. Pozytywny przykład próby opanowania chaotycznych działań mieszkańców.
Zalecenia dla form przybudówek w planie dla Kolonii Abegga we Wrzeszczu. Pozytywny przykład próby opanowania chaotycznych działań mieszkańców. mat. BRG
Zdarzają się też plany bardzo restrykcyjne, które precyzyjnie mówią, co można, a czego nie można zbudować w danym miejscu. Przykładem może być plan dla Kolonii Abegga we Wrzeszczu, gdzie mieszkańcom wskazano nawet ewentualny sposób rozbudowy swoich domostw, próbując uniknąć w ten sposób chaotycznych dobudówek.

O ile jednak plany zagospodarowania można oceniać w kategoriach "dobry" lub "zły", to największą bolączką polskiego systemu planowania przestrzennego pozostają decyzje o warunkach zabudowy (tzw. wuzetki).

To instrument, który w zamyśle ustawodawcy miał być wykorzystywany jedynie sporadycznie, w wyjątkowych sytuacjach dla terenów bez planów zagospodarowania lub/i tam, gdzie stworzenie planu wydaje się zbędne, np. w małych miejscowościach, gdzie jedynymi inwestycjami są jeden-dwa domy jednorodzinne w skali roku.

W rzeczywistości "wuzetka" wykorzystywana bywa do realizacji bardzo dużych inwestycji, często w centralnych obszarach miast. W Warszawie powstało w ten sposób wiele wieżowców.

Wydawanie "decyzji o warunkach zabudowy" daje urzędnikom bardzo dużą swobodę.

Wystarczy, by działka sąsiadująca z tą, dla której wydawane są warunki zabudowy była dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w taki sposób, by zabudowa nowej działki mogła do niej nawiązać w zakresie formy, gabarytów zabudowy, formy architektonicznej, usytuowania jej na działce i intensywności wykorzystania terenu.

Infrastruktura techniczna musi być też być dostosowana dla potrzeb nowej zabudowy, a sam teren nie może wymagać przekształceń z rolniczego czy leśnego na nierolniczy i nieleśny.

Jak to się przekłada na rzeczywistość? Warto tu przywołać inwestycję Quattro Towers we Wrzeszczu. Właściciel gruntu dostał zezwolenie na budowę budynków tak samo wysokich, jak ówczesny najwyższy budynek we Wrzeszczu - pobliski Olimp zobacz na mapie Gdańska. I to mimo faktu, że w otoczeniu nie brakuje kameralnej willowej zabudowy.

Zobacz decyzję o WZ dla terenu, gdzie powstały Quattro Towers (PDF)

Jeszcze większym ukłonem w stronę dewelopera była "wuzetka" dla tzw. Wyspy Piecewskiej zobacz na mapie Gdańska. Powstają tutaj 16-piętrowe wieżowce, choć okoliczne bloki nie przekraczają 10 pięter i są położone niżej względem terenu inwestycji Centralpark. Jak to możliwe?

- Decyzja o warunkach zabudowy dopuszcza realizację zabudowy do wysokości 60 m, czyli ok. 25 m wyższą względem sąsiadującej zabudowy. Art. 7 ust. 4 rozporządzenia ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w przypadku braku MPZP, dopuszcza możliwość wyznaczenia innej wysokości niż istniejąca w obszarze oddziaływania, jeżeli wynika to z analizy, co miało miejsce na etapie sporządzania projektu decyzji o warunkach zabudowy, funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy z o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - wyjaśnia Adam Stieler, zastępca dyrektora Wydziału Urbanistyki i Architektury w gdańskim Urzędzie Miejskim.
Zdaniem urzędników, tak wysoka zabudowa "zmieni dotąd monotonną enklawę mieszkaniową w atrakcyjną wizerunkowo determinantę, spinającą osiedle w jedną zamkniętą całość".

Przykład Wyspy Piecewskiej może też być przestrogą dla mieszkańców, którzy bojkotują "z zasady" jakąkolwiek zabudowę prywatnych gruntów. Wcześniej na tym terenie, który od wielu lat traktowano jako centralny punkt dzielnicy, chciano zbudować hipermarket. Mieszkańcy oprotestowali ten pomysł, zyskując po latach budynki mieszkalne ze sklepami w parterach i przyziemiu (etap w budowie), które przesłoniły im widok z okien.

Widok z żurawia budowlanego na osiedlu Centralpark. Materiał z marca ub. r.



Nie zawsze jednak miastu jest po drodze z inwestorami. Spółdzielnia mieszkaniowa Młyniec musiała stoczyć bój z urzędnikami, by móc zbudować trzypiętrowy budynek w rejonie skrzyżowania al. Rzeczypospolitej z Jana Pawła II zobacz na mapie Gdańska.

Opuszczony parking to miejsce, w którym ma powstać nowy blok mieszkalny. Spółdzielnia mieszkaniowa spierała się o jego kształt z urzędnikami miejskimi.


Kolejny blok na blokowisku, na którym pełno jest już nowych "wypełniaczy" zabudowy oraz projektów deweloperskich wzdłuż al. Jana Pawła zobacz na mapie Gdańska, zdaniem miasta zaburzy heksagonalny układ bloków na Zaspie. Dlatego urzędnicy zaproponowali jedyny w całej dzielnicy blok w kształcie litery "V".

Spółdzielnia chciała zbudować prosty blok, dlatego odwołała się od decyzji miasta do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. To uznało rację spółdzielni, ale na sporze z urzędnikami stracono aż dziesięć miesięcy.

Czytaj też: Nowa wizja Nowej Zaspy na Rozstajach (w oparciu o warunki zabudowy)

Przegranym w sporze z miastem może się natomiast czuć deweloper, który chciał zbudować na Brodwinie zobacz na mapie Sopotu 11-piętrowy budynek. Okoliczna zabudowa składa się wyłącznie z podobnych bloków, więc wydawać by się mogło, że decyzja o warunkach zabudowy będzie jednoznaczna.

Tymczasem dewelopera spotkało niemiłe i zapewne kosztowne rozczarowanie. Miasto procedurę wydania "wuzetki" wstrzymało, wszczynając procedurę tworzenia planu zagospodarowania. Ten był w dodatku dwukrotnie uchwalany, ponieważ za pierwszym razem dopatrzono się w nim błędów (wniosek o unieważnienie planu złożył deweloper).

- Uchwalony i obowiązujący plan dopuszcza w tym miejscu zabudowę do wysokości 12,5 m (trzy kondygnacje, czwarta nieco wycofana). Deweloper dotychczas nie występował z wnioskiem o pozwolenie na budowę - informuje Magdalena Jachim, rzecznik prasowy Urzędu Miasta Sopotu.

Dodaj zdjęcie do artykułu

Opinie (104)

Dodaj opinię

Dodaj opinię

Odpowiedz

Klikając "wyślij", akceptujesz regulamin dodawania opinii.
zamknij

Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. Opinie niezwiązane z tematem artykułu, wulgarne, obraźliwe, naruszające prawo będą usuwane.

- jeżeli uważasz, że dana opinia nie powinna się tu znaleźć, zgłoś ją do moderacji.