Jeszcze więcej biurowców w Oliwie. Nowy plan sprzyja deweloperom

Plan zagospodarowania dla Oliwy daje "wolną rękę" deweloperom kolejnych biurowców, nie gwarantując przy tym dobrej przestrzeni publicznej. Choć urbaniści chcą, by pracownicy dojeżdżali komunikacją miejską do pracy, zgadzają się na ponad dwukrotne zwiększenie liczby miejsc parkingowych. Projekt planu lekceważy też efekty konsultacji społecznych w zakresie zasad projektowania miasta.

O planie zagospodarowania dla pasa przykolejowego między biurowcami Alchemia a ul. (Nową) Abrahama pisaliśmy ostatni raz w lipcu ubiegłego roku, kiedy był on na etapie Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych. Obecnie dokument trafił po raz drugi do publicznego wyłożenia.

Działki w granicach planu posiada kilku graczy na rynku nieruchomości, którzy oczekują od miasta zmiany obowiązującego planu z 2005 r. na korzystniejszy dla nich pod względem liczby miejsc parkingowych.

W dotychczasowym planie mogło być ich 1340, co i tak było już znaczną liczbą, biorąc pod uwagę obecne zatłoczenie na al. Grunwaldzkiej. W nowym planie przewidziano ich aż 3200.

3200 więcej aut wjedzie na al. Grunwaldzką

- W projekcie planu opieraliśmy się o analizę ruchu wykonaną przy okazji planu dla terenu powyżej [gdzie stoją biurowce kompleksu Alchemia - dop. red.]. Analiza ta objęła na nasz wniosek odcinek aż po rezerwę ul. Nowej Abrahama. I ta liczba aut, która jest dopuszczona w tym planie, wynika właśnie z tej analizy - wyjaśniała podczas dyskusji publicznej Karolina Rospęk-Aszyk, kierownik Zespołu Transportu w Biurze Rozwoju Gdańska.
Czytaj też: Nowa Abrahama: tramwajem z Zaspy na Morenę

Urbaniści podkreślają jednocześnie, że dojazd do biurowców powinien odbywać się przede wszystkim transportem zbiorowym, który - w ich opinii - jest tutaj doskonale rozwinięty. Pracownicy będą mogli korzystać z autobusów (nie rezerwuje się miejsca pod budowę buspasów), pociągów Pomorskiej Kolei Metropolitalnej lub tramwajów.

Mogło być jeszcze więcej miejsc parkingowych

- Państwo piszą w projekcie uchwały o "minimalizowaniu transportochłonności układu przestrzennego i maksymalnym wykorzystaniu publicznego transportu zbiorowego". Patrząc na zapisy planu jest to jednak sprzeczność, absolutny absurd. Piszecie, że teren jest tak dobrze skomunikowany, że... chcecie w nim utworzyć jeszcze więcej miejsc parkingowych - ocenia plan Tomasz Strug, przewodniczący Zarządu Dzielnicy Oliwa.
- W ramach planu mogłoby powstać jeszcze więcej miejsc postojowych, gdybyśmy rozliczali je w oparciu o wskaźniki zawarte w strefie parkingowej "C" studium Gdańska - odpiera zarzut Rospęk-Aszyk i jednocześnie przyznaje: - Najtrudniej będzie z tego terenu wyjechać, włączyć się w al. Grunwaldzką, szczególnie w godzinach popołudniowego szczytu komunikacyjnego.

Układ drogowy rodem z przedmieść aglomeracji

Aby obsłużyć nowe biurowce, zostanie stworzony układ drogowy wzorowany na drogach na przedmieściach dużych miast, czyli składający się z tzw. jezdni serwisowej, biegnącej równolegle do głównej trasy (w tym przypadku al. Grunwaldzkiej).

Wjazd do biurowców bezpośrednio z alei nie wchodzi w grę ze względu na jej klasę drogi, ale drogę serwisową można było poprowadzić od strony torów kolejowych na wzór najnowszego biurowca Alchemii przy ul. Kołobrzeskiej.

Przeciwni takiemu rozwiązaniu temu byli jednak deweloperzy, którzy nie chcą uszczuplić swoich gruntów i domagają się drogi serwisowej wzdłuż alei, która znajdowałaby się w przeważającej części na gruntach województwa.

Deweloperzy domagają się drogi na gruntach państwa

- Rozwiązanie z poprowadzeniem drogi na tyłach zabudowy [od strony torów - dop. red.] było analizowane już w poprzednim planie z 2005 r. i był duży opór właścicieli gruntów. Na mocy obowiązującego planu zrealizowana została Alchemia, dając początek obsługi transportowej z jezdni serwisowej [w przypadku dwóch pierwszych biurowców - dop. red.]. Próbowaliśmy w ramach planu wprowadzić połączenia poprzeczne, ale wiązały się z dużymi skutkami finansowymi dla miasta [wykup terenów - dop. red.]. Nie było też zgody właścicieli terenów na takie rozwiązanie i skończyło się tym, co widać - wyjaśnia kierownik Zespołu Transportu BRG.
Drogi serwisowe, które oznaczają degradację przestrzenną miasta z punktu widzenia pieszego i prowadzą ich wąskimi chodnikami po labiryncie przejść, oddalając sklepy w parterach, były krytykowane podczas konsultacji społecznych m.in. w ramach prac nad nowym studium, Strategii 2030 Plus czy Gdańskim Standardem Ulicy Miejskiej.

Inwestorzy zdecydują, jak kształtować zabudowę

Słów krytyki nie szczędzono też wobec budowy parkingów naziemnych przed budynkami zamiast na ich tyłach oraz luźne, często przypadkowe sytuowanie budynków na działkach, czyli rozwiązania, które także dopuszcza plan zagospodarowania dla Oliwy.

Dlaczego zatem wynik konsultacji społecznych ponownie nie ma przełożenia na nowe plany? Czy w biegnącym wzdłuż linii SKM tzw. Centralnym Paśmie Usługowym, obszarze o lokalizacji usług ponadlokalnych, jesteśmy skazani na "bylejakość" urbanistyczną?

- To, że opracujemy jakiś dokument nie oznacza, że nigdy w mieście nie pojawią się już jezdnie serwisowe. Będą takie miejsca, gdzie nie będzie innego sposobu na obsługę inwestycji - przekonuje Karolina Rospęk-Aszyk.
- Grunt jest na tyle cenny, że takie pomysły inwestorów [oddalania zabudowy - dop. red.] nie wchodzą w grę. Nie chciałabym, by w każdym planie ustalać pierzeje zabudowy, bo są różne miejsca w mieście i w różny sposób powinny się rozwijać. Tutaj mamy CPU, a nie zwartą historyczną zabudowę - argumentuje Edyta Damszel-Turek, dyrektor BRG. - Plan miejscowy służy temu, by wypracować kompromis, spróbować pogodzić różne interesy właścicieli prywatnych oraz interesy odnośnie kształtowania i zagospodarowania miasta.
BRG zwraca przy tym uwagę, że odrzuciło wnioski inwestorów, którzy chcieli jeszcze więcej miejsc parkingowych, a jednocześnie uwzględniło wniosek, by zawęzić drogę serwisową w północnej części planu, ponieważ właściciel terenu nie chciał, by powstały w niej ogólnodostępne miejsca parkingowe, które pomniejszyłyby jego teren inwestycyjny.

55-metrowa ściana biurowców na tle terenów leśnych

Pod względem wysokości zabudowy nie zaszły żadne zmiany od 2017 r. Urbaniści nadal zgadzają się na jednolitą wysokościowo "ścianę" 55-metrowych budynków (ok. 16 pięter), która przesłoni widok na wzgórza morenowe z Przymorza. Z podobnego rozwiązania wycofali się na Siedlcach, więc dlaczego tutaj je podtrzymują?

- "Rozczłonkowanie" brył biurowców będzie wynikało z wielu różnych właścicieli na tym terenie. Jest mało prawdopodobne, by ktoś wykupił cały teren i realizował jedną inwestycję. Wysokość 55 metrów narzuca nam SLOW, a w planie obowiązującym nie było w tym zakresie żadnego ograniczenia - zwraca uwagę Krzysztof Krzemiński, projektant prowadzący plan.
W projekcie planu wymaga się dodatkowo od inwestorów wykonania elewacji nowych budynków od strony al. Grunwaldzkiej, torów kolejowych i projektowanej ul. Nowej Abrahama z wykorzystaniem lepszych materiałów wykończeniowych: szkła, tynku, kamienia, klinkieru, drewno itp.

Uwagi można składać do 13 kwietnia

Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Oliwa Górna w rejonie alei Grunwaldzkiej na południe od Alchemii" dostępny jest na stronie Biura Rozwoju Gdańska. Uwagi do niego oraz prognozy oddziaływania na środowisko można składać do 13 kwietnia.