Fakty i opinie

Osowa: nie będzie planu, który miał uporządkować dzielnicę

Mieszkańcom Osowej udało się przekonać władze miasta do odstąpienia od forsowania nowego planu zagospodarowania dla południowej części dzielnicyMapka. Jednak radość jest tylko pozorna, bowiem stare - obowiązujące plany także dopuszczają intensywną zabudowę, lecz bez obowiązku realizacji usług, placówek oświaty, zdrowia oraz drzew. Zapisy nowego planu negował też lokalny deweloper oraz właściciel jednej z działek w granicach planu.




Czy należy dopuścić intensywniejszą zabudowę w zamian za większy ład przestrzenny?

tak, nowa zabudowa powinna być atrakcyjnym fragmentem miasta 47%
tak, ale tylko wzdłuż głównych ulic 11%
nie, ponieważ to dodatkowi mieszkańcy i problemy z tym związane 33%
nie, plany zagospodarowania powinny być liberalne 9%
zakończona Łącznie głosów: 526
Projekt planu zagospodarowania "Osowa - w rejonie zbiornika retencyjnego przy ulicy Koziorożca" o powierzchni ponad 36 hektarów obejmuje ostatni duży niezabudowany fragment Osowej. Granice planu rozciągają się między ulicami AntygonyMapka, RaatzaMapka, ZeusaMapka oraz WodnikaMapka.

Teren w zdecydowanej większości należy do osób prywatnych i spółek prawa handlowego (w tym deweloperów). Miasto jest właścicielem wąskich skrawków terenu pod układ drogowy oraz dysponentem gruntu zajętego przez nowy zbiornik retencyjny.

I to właśnie potrzeba powiększenia zbiornika retencyjnego o tzw. część suchą była powodem przystąpienia do nowego planu zagospodarowania.

W ramach tej procedury postanowiono jednak znacznie rozszerzyć granice nowego planu o niezabudowany obszar, aby uregulować kształt przyszłej zabudowy w oparciu o aktualną politykę przestrzenną miasta.

Rysunek projektu planu z zaznaczeniem lokalizacji obowiązkowych funkcji społecznych i zdrowia.
Rysunek projektu planu z zaznaczeniem lokalizacji obowiązkowych funkcji społecznych i zdrowia. mat. BRG/oprac. Trojmiasto.pl

Obowiązujące liberalne plany, które niczego nie regulują



Obecnie dla tego terenu obowiązują dwa plany zagospodarowania: z 2007 oraz 2008 r. Wpisują się one w standardy planistyczne Gdańska sprzed dekady. Wówczas deweloperom nie narzucano praktycznie żadnych wymogów związanych z ładem przestrzennym.

Obowiązujące plany zagospodarowania zakładają zabudowę mieszkaniową (intensywną, jak i ekstensywną w części wschodniej) oraz mieszkaniowo-usługową o wysokości maksymalnej do 12 m.

Wyjątek stanowi rejon ulicy Wodnika, gdzie ustalono maksymalną wysokość na poziomie 16 metrów.

"Groch z kapustą" tak można w skrócie opisać efekty planów zagospodarowania dla Osowej.
"Groch z kapustą" tak można w skrócie opisać efekty planów zagospodarowania dla Osowej. fot. Krzysztof Koprowski/Trojmiasto.pl
I właściwie na tym kończą się podstawowe ustalenia urbanistyczne w zakresie kształtowania zabudowy. Sposób sytuowania budynków czy rozmieszczenie poszczególnych funkcji w obrębie osiedla pozostawiono deweloperom i osobom prywatnym w oparciu o prawo budowlane.

Pierwsze efekty tego planu widać już w pobliżu skrzyżowania ul. Raatza - Wodnika, gdzie działa parterowy dyskont spożywczy ustawiony bokiem, a nie frontem do ul. Raatza, która miała być nową jakością w budowie ulic w Osowej - stąd m.in. drzewa, miejsca postojowe równoległe czy pasy rowerowe.

Nowe ustalenia urbanistyczne kształtujące miejską zabudowę



Nowy projekt planu przewidywał wprowadzenie wytycznych, które miały zbliżyć Osowę do dzielnicy miejskiej zabudowy, zamiast godzić się na chaotyczne rozsianie budynków.

Miał to zrobić poprzez ustalenie:
  • obowiązkowych lub zalecanych tzw. frontów usługowych wzdłuż ul. Koziorożca, Raatza i Wodnika,
  • zakazu sytuowania w parterach budynków garaży oraz budowy miejsc naziemnych od strony przestrzeni publicznych (parkingi mogą być w głębi zabudowy lub pod ziemią),
  • zakazu budowy dróg serwisowych od strony przestrzeni publicznych,
  • zakazu oddalania zabudowy o więcej niż 3 metry od ul. Koziorożca, Raatza i Wodnika.

Nowa zabudowa ekstensywna, która powstała w oparciu o obowiązujący plan zagospodarowania. Na tym fragmencie nie przewiduje się już jego zmiany.
Nowa zabudowa ekstensywna, która powstała w oparciu o obowiązujący plan zagospodarowania. Na tym fragmencie nie przewiduje się już jego zmiany. fot. Krzysztof Koprowski/Trojmiasto.pl

Zieleń na parkingach oraz pomiędzy nowymi budynkami



Ponadto narzucono obowiązek wprowadzenia zieleni w proporcji jedno drzewo na każde pięć miejsc postojowych w taki sposób, który nie dopuszczałby do tworzenia wielkich powierzchni wybetonowanych parkingów naziemnych.

Wskazano także sposób kształtowania zieleni rekreacyjnej na terenie przyszłych osiedli z koncentracją w bezpośrednim sąsiedztwie zbiornika retencyjnego oraz nieco na południe, przy ul. Raatza.

W założeniach miały to być lokalne parki, choć na gruncie prywatnym. Zdaniem Biura Rozwoju Gdańska - ze względu na uchwałę krajobrazową - powinny pozostać nieogrodzone.

Obowiązkowe przedszkole, żłobek oraz przychodnia zdrowia



Projekt planu narzucał utworzenie dwóch placówek usług społecznych (np. przedszkole, żłobek) o powierzchni minimum 500 m kw. każdy oraz jednego ośrodka usług zdrowia o powierzchni minimum 800 m kw. Nie regulował natomiast zasad ich funkcjonowania - mogłyby to być więc placówki komercyjne.

Główne ustalenia studium dla terenu objętego projektem planu oraz gruntów w sąsiedztwie.
Główne ustalenia studium dla terenu objętego projektem planu oraz gruntów w sąsiedztwie. mat. BRG

Mieszkańcy przeciwni wyższej i intensywnej zabudowie



Jakie zatem zapisy stały się kością niezgody z mieszkańcami? Chodzi o wysokość zabudowy, która została zdefiniowana jako wielorodzinna i podwyższona na całym obszarze do 16 m oraz do 21 m w sąsiedztwie zbiornika retencyjnego. Przekłada się to na ok. pięć kondygnacji, czyli o jedną kondygnację więcej niż obecne plany zagospodarowania (przy zbiorniku dwie kondygnacje więcej).

Zwiększenie wysokości zabudowy miało być "rekompensatą" za dodatkowe rygory urbanistyczne. Miejscy urbaniści wskazują jednocześnie, że intensyfikacja zabudowy Osowej została zapisana już w obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego - przede wszystkim ze względu na Pomorską Kolej Metropolitalną (przystanek kolejowy Osowa zlokalizowany jest ok. 1 km w linii prostej od zbiornika).

Czytaj też:

Nowe oblicze stacji w Osowej: duża pętla autobusowa i parking rowerowy



- Przystępując do planu, jak i w trakcie jego procedowania wzięto pod uwagę wnioski właścicieli dotyczące zmiany przeznaczenia terenów z zabudowy do czterech mieszkań na zabudowę powyżej czterech mieszkań, co odpowiadało analogicznym ustaleniom obowiązującego po sąsiedzku planu dla terenów wzdłuż ul. Raatza, pomiędzy ulicami Zeusa i Koziorożca. Jednocześnie, biorąc pod uwagę konieczność wywłaszczenia na cel zbiornika części terenów, zaproponowano zwiększenie intensywności w innym miejscu. Koncepcja planu w takim kształcie została następnie poddana warsztatom społecznym z udziałem radnych miasta, radnych dzielnicy i zainteresowanych osób. Ich efektem był projekt planu wyłożony do publicznego wglądu, zawierający kompromisowe rozwiązania, w tym wskazanie funkcji usług społecznych i opieki zdrowotnej - dodaje Edyta Damszel-Turek, dyrektor Biura Rozwoju Gdańska.
Z wyliczeń BRG wynika, że obowiązujące plany zagospodarowania pozwalają na realizacje zabudowy mieszkalnej dla maksymalnie 6,8 tys. mieszkańców. Po zmianach nowe budynki miałyby pomieścić do 8 tys. mieszkańców.

Planowany docelowy układ drogowy w Osowej.
Planowany docelowy układ drogowy w Osowej. mat. BRG

Mieszkańcy Osowej przeciwni nowym ustaleniom planistów



Mieszkańcy Osowej rozpoczęli zbiórkę podpisów pod odstąpieniem od planu. W procedurze składania uwag wpłynęło kilka pism-uwag, w tym pismo sygnowane przez 67 osób, które protestują przeciwko zmianom parametrów ze względu na "nierozwiniętą infrastrukturę drogową, oświatową, usługową i potencjalny wzrost hałasu i zanieczyszczenia".

Biorąc pod uwagę ustalenia projektu planu można jednak odnieść wrażenie, że postulat ten zawiera w sobie sprzeczność, bowiem zabudowa usługowa i oświatowa ma właśnie szansę powstać w oparciu o projekt planu, czego w żaden sposób nie gwarantują obecne plany.

Struktura własności gruntów w granicach projektu planu i sąsiedztwie.
Struktura własności gruntów w granicach projektu planu i sąsiedztwie. mat. BRG

Mieszkańcy chcą dróg, ale protestują przeciwko ich budowie



Infrastruktura drogowa na Osowej, niezależnie od obranego wariantu, pozostanie natomiast niezmienna. Przebudowa węzła OwczarniaMapka leży w gestii Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, zaś żaden z planów nie przewiduje znacznej rozbudowy siatki drogowej poza niezbędne dojazdy do nowych budynków.

Warto nadmienić także, że mieszkańcy Osowej wcześniej protestowali przeciwko budowie tzw. Nowej Koziorożca, która ma być drogowym kręgosłupem dzielnicy i stanowić dodatkowy wjazd/wyjazd na ul. Kielnieńską-SpacerowąMapka.

Sprzeciwiali się też poprawie dostępności pieszo-rowerowej do największego centrum handlowego w tej części Gdańska, blokując budowę kładki nad obwodnicą. Byli również przeciwni realizacji Trasy Kaszubskiej prowadzonej do węzła Osowa, która ostatecznie będzie "podłączona" do obwodnicy w Wielkim Kacku.

Nieoczekiwania zgoda miasta na zgłaszane wnioski



Nieoczekiwanie władze miasta przystały na wniosek mieszkańców. Niewykluczone, że duży wpływ na taką decyzję miały protesty właścicieli gruntów.

W uwadze zgłoszonej przez osobę fizyczną czytamy "zmiana planu nie zwiększa istotnie możliwości zabudowy działki nr 7/2 obr. 002 [w bezpośrednim sąsiedztwie ul. Raatza, na zachód od zbiornika - dop. red.], natomiast zwiększa znacząco koszty budowy. Wnioskuję o umożliwienie wycofania elewacji budynków w głąb terenu, dopuszczenia miejsc parkingowych od strony ul. Raatza, likwidację wymogu zapewnienia jednego drzewa na pięć miejsc postojowych".

Z kolei deweloper RAI, znany z realizacji wielu osiedli w Osowej, "kwestionuje w całości ustalenia projektu planu dla terenów 002-M/U31 i 003-M/U31" [tj. między ul. Wodnika a Koziorożca, wzdłuż ul. Raatza - dop. red.]. Oprócz postulatów zbieżnych z osobą fizyczną domaga się także usunięcia obowiązku realizacji usług społecznych, czyli żłobka lub przychodni.

Ten sam deweloper wnioskuje o podwyższenie zabudowy o kolejną kondygnację - do 21 metrów, zmianę lokalizacji planowanego Głównego Punktu Zasilania (w pobliżu skrzyżowania Raatza - Koziorożca) oraz zmniejszenia stawki procentowej z 30 do 15 proc. (chodzi o możliwość poboru przez gminę opłaty od właściciela za wzrost wartości działek wskutek zmiany planu - tzw. opłata planistyczna).

Ulica Raatza została zaprojektowana i zbudowana z myślą o zwartej miejskiej zabudowy z usługami w parterach, która w obowiązujących planach nie jest przewidziana.
Ulica Raatza została zaprojektowana i zbudowana z myślą o zwartej miejskiej zabudowy z usługami w parterach, która w obowiązujących planach nie jest przewidziana. fot. Krzysztof Koprowski/Trojmiasto.pl

Nowy plan tylko dla potrzeb powiększenia zbiornika



Nie mogąc dojść do porozumienia z mieszkańcami i właścicielami gruntów w zakresie kształtu nowej zabudowy, władze Gdańska wycofały się całkowicie z forsowania planu poza granice niezbędne do powiększenia zbiornika retencyjnego.

- Wypracowany w drodze warsztatów społecznych projekt planu zawierający wskazane usługi został poddany dyskusji publicznej. W trakcie dyskusji nikt poza projektantami nie oddał głosu popierającego ustalenia planu - ani mieszkańcy, ani strona społeczna, ani właściciele terenów oraz inwestorzy - mimo że część z nich uczestniczyła wcześniej w konsultacjach. Wobec tego faktu podjęliśmy decyzję o procedowaniu planu zabezpieczającego najważniejszą z punktu widzenia mieszkańców funkcję, czyli bezpieczeństwo przeciwpowodziowe - wyjaśnia Damszel-Turek.

Bez szans na uratowanie Osowej przed chaosem?



Czy to oznacza, że południowa część Osowej pogrąży się w chaosie przestrzennym? Wszystko na to wskazuje. Wprawdzie przystąpienie do sporządzania planu zagospodarowania można wszcząć w każdej chwili, po uzyskaniu zgody radnych miasta, jednak jest to procedura długotrwała i pracochłonna.

- Nie oznacza to porzucenia na zawsze celów, które podejmował poprzedni projekt, ale wymaga to wspólnego porozumienia stron społecznej i właścicieli nieruchomości - zaznacza dyrektor BRG.
Czytaj też:

Spotkanie inwestora Majalandu z mieszkańcami



Opinie wybrane


wszystkie opinie (192)

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Najnowsze

więcej artykułów »