Pas startowy na Zaspie wielkim placem budowy. Gdańsk prezentuje projekt planu

W środku wakacji do publicznego wglądu wyłożono budzący ogromne emocje projekt planu zagospodarowania dla dawnego pasa startowego na ZaspieMapka. Dokument daje dużą swobodę deweloperowi w kształtowaniu przyszłej zabudowy mieszkaniowo-usługowej o wysokości do 55 m (18 kondygnacji), w ramach której powstanie ok. 1,1 tys. mieszkań. Dyskusja publiczna odbędzie się 11 sierpnia.




Czy dyskusje nad planami zagospodarowania powinny odbywać się w lipcu i sierpniu?

Zobacz wyniki (1794)
Wyłożenie do publicznego wglądu projektu planu zagospodarowania przestrzennego "Zaspa Młyniec - południowa część dawnego pasa startowego przy al. Jana Pawła II", obejmującego obszar od ul. Hynka aż do kładki nad al. Rzeczypospolitej, to końcowy etap prac planistycznych dla tego rejonu miasta.

Wcześniej, w kwietniu 2018 r., zmieniono studium zagospodarowania, w którym pas startowy został wyłączony z obszaru dominacji funkcji usługowej w ramach Centralnego Pasa Usługowego.

O takie zmiany zabiegał deweloper - Spravia (wcześniej pod nazwą Budimex Nieruchomości), który w 2015 r. przejął ten teren od niemieckiej spółki za 11 mln euro, a kilka miesięcy później rozstrzygnął konkurs architektoniczno-urbanistyczny na kształt zabudowy.

Bieżące prace nad planami zagospodarowania w Trójmieście


Nowy plan zagospodarowania niezbędny dla budowy osiedla



Dzisiaj na pasie startowym od strony ul. Hynka stoją już dwa ok. 55-metrowe wieżowce mieszkalne z handlowo-usługowym przyziemiem. Kolejne budynki będą częściowo przeznaczone pod mieszkania na wynajem.

Realizację następnych etapów osiedla utrudnia obowiązujący plan zagospodarowania z 2004 r., dopuszczający wysoką zabudowę tylko na 5 proc. powierzchni terenu, a ponadto dalej w stronę kładki ograniczający jej wysokość do 15 m. W obowiązującym planie istnieje też nakaz realizacji usług i handlu o powierzchni minimum 50 tys. m kw., czyli więcej niż np. Galeria Bałtycka we WrzeszczuMapka (ok. 45 tys. m kw.).

Zapisy procedowanego nowego planu zagospodarowania przestrzennego w znacznym stopniu znoszą te ograniczenia:
  • na całym terenie dopuszczona jest funkcja mieszkaniowa, a lokale usługowe obowiązkowe są wyłącznie w parterach na odcinku kościół - kładka,
  • minimalna powierzchnia usług nie jest zdefiniowana poza wskazaniem jej lokalizacji w budynkach,
  • wysokość zabudowy do 55 m (18 kondygnacji) jest dopuszczona na całej długości działki wzdłuż ul. Hynka,
  • w drugiej linii zabudowy od ul. Hynka, w stronę kładki maksymalna wysokość obniżona zostaje do 15 m (5 kondygnacji), a następnie od rejonu kościoła ponownie wzrasta do 20-23 m (6-7 kond.), by osiągnąć 40 m (13 kond.) w sąsiedztwie kładki.

Duża swoboda dla dewelopera w kształtowaniu przestrzeni



Warto odnotować także, że w toku sporządzania projektu planu wykonano kolejny ukłon w stronę dewelopera i w sposób bardzo liberalny dopuszczono realizację 55-metrowców bez wskazywania sposobu ich sytuowania na działce, a także zasad budowy wokół chodników (w tym minimalnych szerokości) czy zakazu lokalizacji parkingów od frontu.

Efekty takiego podejścia planistycznego widać już w pierwszym etapie inwestycji, gdzie dla pieszych pozostawiono wąski przesmyk wzdłuż wejść do sklepów i podwyższonych względem chodnika miejsc postojowych.

W projekcie planu zrezygnowano także ze wskazywania obowiązkowych przejść pomiędzy budynkami na rzecz sprecyzowania jedynie miejsc wejścia i wyjścia z terenu. Kwestię "rozprowadzenia" ruchu pieszego po działce wokół wieżowców pozostawiono deweloperowi.

Wielkopowierzchniowy handel i obowiązkowe usługi społeczne



Na wniosek dewelopera przywrócono możliwość realizacji wielkopowierzchniowego handlu, lecz ograniczonego do powierzchni sprzedaży 17 tys. m kw. To skala galerii handlowej Madison w centrum GdańskaMapka.

W zakresie usług obowiązkowe jest ponadto zarezerwowanie powierzchni 500 m kw. pod tzw. usługi społeczne np. przedszkole, dom sąsiedzki, dom kultury czy placówkę pomocy społecznej. Kwestia organizacji i funkcjonowania (w tym finansowania) leży po stronie dewelopera. Spełnienie tego kryterium może nastąpić np. poprzez wynajem przestrzeni usługowej prywatnemu przedszkolu.

Ogólnodostępny plac w centralnej części pasa startowego



Nowością względem obowiązującego planu jest ogólnodostępny plac w centralnym punkcie pasa startowego - na wysokości charakterystycznego odgięcia bryły budynku Jana Pawła II 4Mapka, przez który będzie przechodziło się do istniejącego pasażu handlowego i bibliotekiMapka po przeciwnej stronie pasa startowego. Plac ten pojawił się wcześniej w zwycięskiej koncepcji architektoniczno-urbanistycznej.

Dodatkowy plac przewidziano na zapleczu wieżowców, przez który w zamyśle urbanistów przechodzić się będzie w kierunku niższej zabudowy.

Na wysokości charakterystycznego odgięcia istniejącej zabudowy i pasażu handlowego powstanie ogólnodostępny plac pomiędzy nowymi budynkami osiedla.
Na wysokości charakterystycznego odgięcia istniejącej zabudowy i pasażu handlowego powstanie ogólnodostępny plac pomiędzy nowymi budynkami osiedla. fot. Krzysztof Koprowski/Trojmiasto.pl

Dojście do przychodni i poprzeczna droga przez pas



W projekcie planu wskazano obowiązkowe połączenie piesze na wysokości przychodni zdrowia (ul. Startowa 1Mapka) oraz drogowe (z obustronnymi chodnikami) pomiędzy dwiema stronami dawnego pasa startowego w pobliżu kościoła - pozwoli to na bezpośredni przejazd z ul. PilotówMapka do Dywizjonu 303Mapka.

Od strony ul. Dywizjonu 303 obsługa komunikacyjna przewidziana jest przez ciąg pieszo-jezdny w przebiegu zbliżonym do jezdni wykorzystywanej w przeszłości do prowadzenia ruchu w stronę al. Rzeczypospolitej.

Rozbudowa al. Jana Pawła II do czterech pasów do 2040 r.



Istniejąca al. Jana Pawła II znajduje się wprawdzie poza granicami projektu planu, jednak w analizie oddziaływania na środowisko możemy znaleźć informacje o docelowej rozbudowie do czterech pasów ruchu (po dwa w każdą stronę).

Plan zagospodarowania nie precyzuje w żaden sposób terminów realizacji, jednak dla potrzeb prognozy oddziaływania na środowisko przyjęto rok 2040 jako horyzont czasowy realizacji pełnego układu drogowego w tej części miasta (w tym Drogi Czerwonej wzdłuż torów kolejowych).

Dawna jezdnia al. Jana Pawła II  w stronę al. Rzeczypospolitej. W przebiegu zbliżonym do niej przewidziano nowy ciąg pieszo-jezdny.
Dawna jezdnia al. Jana Pawła II w stronę al. Rzeczypospolitej. W przebiegu zbliżonym do niej przewidziano nowy ciąg pieszo-jezdny. fot. Krzysztof Koprowski/Trojmiasto.pl

Bez wydzielonych terenów zieleni urządzonej



Pod względem zieleni nie zostały wydzielone żadne obszary w formie parku czy skweru. Realizacja tej funkcji będzie odbywała się wyłącznie poprzez ogólnikowe zapisy dotyczące:
  • maksymalnej powierzchni zabudowy - 35 proc. (przy ul. Hynka) oraz 65 proc. na pozostałym obszarze,
  • minimalnej powierzchni biologicznie czynnej (np. trawnika z drzewami) - 25 proc.,
  • przydomowej zieleni rekreacyjnej (np. placu zabaw bez obowiązku udostępnienia osobom postronnym spoza osiedla) o powierzchni min. 0,3 m kw. na każdy 1 m kw. powierzchni mieszkań,
  • wspomniane już ogólnodostępne place miejskie między budynkami.

Szpalery wzdłuż ulic, plac i dojście do przychodni bez drzew



W projekcie planu wskazano obowiązek utworzenia szpalerów drzew wzdłuż ciągu pieszo-jezdnego po stronie ul. Dywizjonu 303 oraz wzdłuż łącznika drogowego Startowa - Dywizjonu 303.

Warto odnotować, że obowiązkowego szpaleru drzew nie wskazano na placu w centralnej części pasa startowego ani też na łączniku pieszym prowadzącym do przychodni.

Czytaj też:

Na Hucisku stanęły donice, ale będą posadzone drzewa



Wytyczne Gdańskiego Standardu Ulicy Miejskiej dla poszerzonej al. Jana Pawła II.
Wytyczne Gdańskiego Standardu Ulicy Miejskiej dla poszerzonej al. Jana Pawła II. mat. BRG

Nowe zapisy dot. Gdańskiego Standardu Ulicy Miejskiej



W projekcie planu pojawiły się nowe zapisy dotyczące wytycznych do Koncepcji Programowo-Przestrzennych nowych ulic. To efekt przyjętego w grudniu 2020 r. Gdańskiego Standardu Ulicy Miejskiej.

Wskazanie ich dopiero w uzasadnieniu projektu uchwały może być jednak niezwykle trudne w egzekucji w toku realizacji docelowego układu drogowego.

Dla poszerzonej al. Jana Pawła II (jak już wspomniano, poza granicami planu) przewidziano cztery pasy ruchu po 3 m szerokości każdy, obustronne 2,5-metrowe drogi rowerowe, obustronne szpalery drzew i chodniki o szerokości od 2,17 m do 3 m (poszerzone o kolejne 2 m przed lokalami usługowymi).

Dla łącznika drogowego Startowa - Dywizjonu 303 jako pożądaną formę wskazano dwa pasy ruchu po 2,5 m szerokości każdy, obustronne szpalery drzew oraz obustronne chodniki szerokości 3 m. Ruch rowerów na tym krótkim odcinku będzie odbywał się po jezdni.

Wytyczne Gdańskiego Standardu Ulicy Miejskiej łącznika drogowego Pilotów - Dywizjonu 303.
Wytyczne Gdańskiego Standardu Ulicy Miejskiej łącznika drogowego Pilotów - Dywizjonu 303. mat. BRG

Dyskusja publiczna 11 sierpnia po wcześniejszej rejestracji



Projekt planu zagospodarowania wraz z prognozą oddziaływania na środowisko dostępny jest na stronie internetowej Biura Rozwoju Gdańska.

Dyskusję publiczną przewidziano 11 sierpnia 2021 r. o godz. 17:00. Odbędzie się ona w formie zdalnej z wykorzystaniem platformy Webex Events, wymagającej wcześniej rejestracji na wydarzenie (szczegóły również na stronie BRG).

Prezydent miasta i radni zdecydują o losach planu dla Zaspy



Uwagi do obu dokumentów w formie pisemnej można składać pocztą tradycyjną lub e-mailem na adresy Biura Rozwoju Gdańska w terminie do 30 sierpnia 2021 r.

Następnie zostaną one rozpatrzone przez prezydent miasta, która zdecyduje o ich uwzględnieniu (wówczas powtórzona zostanie procedura wyłożenia projektu planu z naniesionymi poprawkami) lub odrzuceniu i skierowaniu dokumentu na sesję Rady Miasta Gdańska (tutaj nad ostatecznym przyjęciem bądź odrzuceniem głosować będą radni).

Czytaj też:

[Artykuł z 2016 r.] System planowania przestrzennego w Polsce



Zrywanie płyt z dawnego pasa startowego w 2019 r.



Opinie wybrane


wszystkie opinie (804)

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Najnowsze

więcej artykułów »