Albatross Towers, Cztery Oceany, Horyzont, Trzy Żagle... Wszystkie te inwestycje mieszkaniowe mają taką samą wysokość. Siedemnaście pięter. Nie więcej niż 55 m. Poza Sea Towers nie zbudowano w ostatnich latach w Trójmieście wieżowca, który byłby wyższy. Tymczasem władze Gdańska i Gdyni nie utrudniają budowy wysokościowców, a nawet określiły jasno obszary, gdzie takie budynki mogą powstawać.
W tym pułapie mieszczą się też (w całości lub częściowo) szesnastopiętrowe
Altus w Redłowie, Redłowska Kaskada i Redłowski Stok,
Centralpark na Morenie,
Quattro Towers we Wrzeszczu,
Marina Primore na Przymorzu i
Brętowska Brama we Wrzeszczu. Poza
Sea Towers od lat nie powstał budynek, który wyszedłby powyżej żelaznej granicy 55 m. Sporo mówiło się o budowie wyższych konstrukcji na Przymorzu i we Wrzeszczu, ale póki co inwestycje nie ruszają. Jakie, poza rynkowymi, są tego przyczyny? Czy wysoka zabudowa Trójmiasta nie staje się nieco monotonna?
Budynki do 55 metrów to zgodnie z prawem zabudowa wysoka (ponad 25 m do 55 m włącznie nad poziomem terenu lub mieszkalne o wysokości ponad 9 do 18 kondygnacji nadziemnych włącznie). Powyżej tej granicy budynki traktowane są jako wysokościowce i prawo wyraźnie podkreśla tą różnicę (
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Z niuansów tego dokumentu wynika, że budowa powyżej 55 metrów kosztuje znacznie więcej.
O wyjaśnienie jakie koszty są największe poprosiliśmy przedstawicieli firmy
Invest Komfort, która jako jedyna do tej pory zdecydowała się dźwignąć ciężar wybudowania wysokościowca w Trójmieście.
Lista jest dość długa i w głównej mierze wiąże się z zaostrzonymi dla wysokościowców przepisami bezpieczeństwa przeciwpożarowego. Zaczyna się od kosztów związanych z konstrukcją.
Strop w budynku wysokościowym w przypadku pożaru musi wytrzymać w ogniu 2 godziny, konstrukcja 4 godziny, budynki takie podlegają bowiem najbardziej restrykcyjnym w polskim prawie normom. Łatwo sobie wyobrazić zatem, że technologia w jakiej powstaje konstrukcja, która przy parterze ma utrzymać stojąc w ogniu stumetrowy budynek przez 4 godziny musi być kosztowna.
Również ze względu na bezpieczeństwo pożarowe budynek powyżej 55 m musi mieć dwie klatki schodowe, co przy dużej wysokości generuje dziesiątki metrów kwadratowych powierzchni do zbudowania, której nie da się potem sprzedać.
Kwestia komunikacji w budynku powraca także przy temacie wind. Przejazd windą nie może trwać zbyt długo. Aby dowieźć na miejsce mieszkańca np. 40 piętra w takim samym czasie jak mieszkańca 17 piętra zastosować trzeba windę o znacznie większej mocy, co również kosztuje... znacznie więcej. Budowa windy w wysokościowcu obłożona jest także koniecznością wybudowania dodatkowych pomieszczeń technicznych w szybie windowym.
Duża wysokość to także dodatkowe pompy podnoszące ciśnienie wody. To, które znajduje się w miejskiej sieci wodociągowej pozwala korzystać komfortowo z ciepłej i zimnej wody właśnie do wysokości 55 metrów.
Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego określają też, że na jedno mieszkanie w budynku ma przypadać co najmniej jedno (a często więcej) miejsce parkingowe. Na spełnienie tego warunku wygospodarować trzeba miejsce, a w przypadku wysokościowca, w którym jest np. 300 mieszkań oznacza to niemałą powierzchnię... Dobrze, jeśli jest możliwość wbudowania parkingu głęboko pod ziemię, gorzej jeśli warunki hydrogeologiczne to utrudniają, a wokół planowanego budynku nie ma wystarczająco dużo miejsca. Pamiętajmy też, że im obszerniejsze podziemne hale garażowe powstaną tym wyższe są koszty ich oddymiania.
- Po podsumowaniu wszystkich tych kosztów wychodzi na to, że inwestorowi, który zabiera się za projektowanie budynku wyższego niż 55 metrów nie opłaca się budować poniżej 100 metrów - wyjaśnia
Piotr Tarkowski, pełnomocnik zarządu w firmie Invest Komfort. -
Specjaliści w naszej firmie przez kilka miesięcy przed decyzją o przystąpieniu do budowy Sea Towers analizowali koszty związane z tym, że będzie to wysokościowiec.Powyższa argumentacja wyjaśnia w ogromnym stopniu dlaczego deweloperzy są ostrożni w podejmowaniu decyzji o rozpoczynaniu naprawdę imponujących inwestycji. Przemawiają za tym także inne względy.
-
Istotne są też kwestie rynkowe. Przede wszystkim w okresie, kiedy rynek mieszkaniowy jest niestabilny dla deweloperów bezpieczniejsze jest inwestowanie w budynki niższe. W wysokim budynku jest 200 - 300 mieszkań, w niskim 40 -50. Kiedy nie ma chętnych do zakupu, przerywa się budowanie niskich domów, podczas gdy budowy wysokościowca nie można po prostu zatrzymać - tłumaczy
Piotr Tarkowski. -
Inna kwestia to sprawa zapotrzebowania rynkowego. Nie ma takiego przekonania, że mieszkańcy Trójmiasta chcieliby mieszkać w wysokich budynkach, a jeśli to na najwyższych piętrach, gdzie atutem jest dobry widok. Jeśli na raz powstałoby zbyt wiele wysokościowców prawdopodobnie mieszkania w nich nie znalazłyby nabywców.
Tak, w każdym nowoczesnym mieście są takie budynki.
41%
Tak, ale to powinny być pojedyncze wieże, a nie całe skupiska.
9%
Tak, ale chciałbym, aby były skupione w jednym, widocznym miejscu, a nie porozrzucane po całym mieście.
20%
Nie widzę potrzeby, aby w Trójmieście powstawały bardzo wysokie budynki.
20%
Wieżowce dobre są za granicą, u nas lepiej niech krajobraz zostanie na niższym poziomie.
10%
To koszty i niebezpieczeństwa, przed którymi deweloperzy uciekają. Kolejna sprawa to koszty zakupu działki w dobrej lokalizacji.
Z ogłoszeń zamieszczonych w portalu
Trojmiasto.pl wynika, że 1 m. kw. działki budowlanej w dzielnicach Wrzeszcz, Przymorze, Żabianka,
Zaspa (tam, gdzie dopuszczona lub zalecana jest budowa obiektów wysokich) kosztuje od 800 do 1500 zł. To daje średnią 1150 zł za m kw. Czyli za działkę o powierzchni 3 tys. m kw. inwestor zapłaci 3 mln 450 tys.zł.
Przyjmując za model Horyzont na gdańskim Przymorzu, w którego trzech wieżach jest łącznie 387 mieszkań i które zostały zbudowane na działce o powierzchni ok. 8900 m kw. (według średniej z naszych ogłoszeń kosztowałaby w ofertowej cenie rynkowej 10 mln 235 tys. zł) oraz w najprostszy sposób dzieląc cenę działki przez liczbę mieszkań w tej inwestycji dowiemy się, że jedna rodzina musiałaby zapłacić za grunt pod swoim mieszkaniem prawie 26,5 tys. zł.
Gdyby na tym samym gruncie powstały budynki czterokondygnacyjne, a więc mieszkań byłoby mniej, cena 1 m kw. gotowego lokalu byłaby znacznie wyższa... Wysokie budownictwo w cennych lokalizacjach jest zatem sposobem na obniżenie ceny metra kwadratowego. To druga strona medalu, która wyjaśnia dlaczego deweloperzy - o ile to możliwe ze względu na plany miejscowe - projektują swoje inwestycje do wysokości maksymalnego pułapu jaki możliwy jest do uzyskania w ramach zabudowy wysokiej.
Obszary, gdzie pojawianie się takich budynków jest preferowane określają wcześniej miejscy planiści. Miasto Gdańsk określiło w 2008 roku tereny, gdzie wysoka i wysokościowa zabudowa (na potrzeby tego dokumentu przyjęto wysokość 40 i więcej metrów) jest wskazana, a gdzie nie może się znaleźć.
-
Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych ma rangę uchwały Rady Miasta Gdańska, ma więc moc wiążącą. Wynika z niego, że budynki wysokościowe nie mogą powstawać w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, a tylko w oparciu i w zgodzie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - mówi
Marek Piskorski, dyrektor Biura Rozwoju Miasta Gdańska. -
Powstanie takiego obiektu w wybranych obszarach poddane jest szczególnej procedurze, gdzie projekt obiektu wysokościowego jest oceniany na podstawie wizualizacji przez Miejską Komisję Urbanistyczno - Architektoniczną.Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych dzieli miasto na 5 obszarów, które są mniej lub bardziej preferowane do powstawania wieżowców.
- W Gdańsku są to przede wszystkim tereny Młodego Miasta, rejon wzdłuż głównej osi komunikacyjnej między ulicą Grunwaldzką, a torami kolejowymi; pas nadmorski w rejonie ulicy Hallera oraz Letnica - mówi
Marek Piskorski, dyrektor Biura Rozwoju Miasta Gdańska.
Także gdyńscy planiści określili w jakich obszarach ich miasto będzie pięło się w górę.
- W Gdyni nie został uchwalony taki dokument jak gdańskie studium, ale tereny gdzie mogłaby się pojawić wysoka zabudowa są zdefiniowane w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Powstanie wysokiego budynku zawsze poprzedzone jest też uchwaleniem planu miejscowego - tłumaczy
Marek Karzyński, dyrektor Biura Planowania Przestrzennego Miasta Gdyni. -
Na razie uchwaliliśmy dwa takie plany: dla obszaru przy ulicy Górskiego - od Hali Widowiskowo - Sportowej do torów kolejowych oraz dla obszaru przy nabrzeżu gdzie takie plany na przeciwko hali widowiskowo - sportowej, do torów oraz w okolicy Mola Rybackiego.
W przyszłości wysoka zabudowa pojawić się będzie mogła także na północ od ulicy Jana z Kolna do projektowanej nowej ulicy Węglowej. To obrzeże Śródmieścia, gdzie komunikacja nie sprawia problemu. Wysoka i wysokościowa zabudowa w tym obszarze byłaby także zakończeniem osi widokowych ulic Władysława IV i 3 maja. Budynki widoczne byłyby także sprzed gdyńskiego dworca.
Gdzie zatem możemy spodziewać się naprawdę wysokiej zabudowy mieszkaniowej w najbliższych latach?
Najwięcej mówi się o
Big Boy Building (BBB). Najpierw miał mieć 202 m, potem został obniżony do 185 m (170 m do dachu). Ma on powstać jako dopełnienie kompleksu
Marina Primore na Przymorzu.
-
Ostatnie lata nie do końca sprzyjały wprowadzaniu na rynek ofert o charakterze ekskluzywnym, dlatego też na jakiś czas zawiesiliśmy prace nad projektem Big Boy Building - tłumaczy
Iwona Ziemianowicz, członek zarządu w Grupie Inwestycyjnej Hossa. -
Obecnie ponownie został on uruchomiony i pracujemy nad optymalizacja projektu. Nie przewidujemy zasadniczych zmian w założeniach tego projektu. Bylibyśmy zadowoleni gdyby udało się wprowadzić ofertę BBB w ciągu najbliższego 1,5 roku. W ramach rozpoczętej już na Morenie inwestycji
Słoneczna Morena powstać miały dwa budynki: wysokości 17 i (co ciekawe) 22 kondygnacji.
Od dewelopera dowiedzieliśmy się jednak, że obecnie
Robyg koncentruje się w tej inwestycji na budynkach cztero- i pięciokondygnacyjnych, bo na takie jest popyt. Powstanie wyższych budynków zostało odsunięte o co najmniej kilka lat, dlatego dzisiaj trudno powiedzieć, jaką będą miały ostatecznie wysokość.
Studium Lokalizacji Obiektów Wysokich przyjęte w 2008 roku dzieli Gdańsk na:• obszary
wyłączone z lokalizacji obiektów wysokich (są to m.in. cmentarze, parki, lasy, obszary wpisane do rejestru zabytków, strefy ujęć wody czy lotnisko)
• obszary
niewskazane do lokalizacji obiektów wysokich (m.in. obszary ochrony konserwatorskiej, obszary chronionego krajobrazu, otulina Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego, ważne dla charakterystyki miasta osie widokowe, zespoły o wykształconym układzie urbanistycznym, tereny peryferyjne i pas nadmorski, składowisko odpadów)
• obszary
dopuszczone do lokalizacji obiektów wysokich (takie dopuszczenie nie oznacza, że w każdej z tych lokalizacji budowa wysokich obiektów będzie możliwa; do obszarów tych należą m.in. teren wzdłuż głównej osi komunikacyjnej miasta - tzw. Centralne Pasmo Usługowe, Wrzeszcz, Żabianka, Przymorze, Zaspa, rejon mola i zakończenie ulicy Hallera, Letnica - Młyniska, rejon
Trasy Sucharskiego,
Młode Miasto, fragmenty Śródmieścia)
• obszary
zalecane (pas nadmorski przy ciągu pieszym na przedłużeniu Al. Jana Pawła II, rejon węzła metropolitalnego Wrzeszcz, pas przykolejowy pomiędzy terenami PKP a aleją Grunwaldzką od węzła metropolitalnego do granicy z Oliwą, teren na zakończeniu alei Jana Pawła II w rejonie przystanku
SKM Zaspa, rejon węzła przesiadkowego "Politechnika", Młode Miasto, Polski Hak
• miejsca
wskazane (zostały wybrane, aby podkreślić kompozycję miasta, są to m.in. obszar pomiędzy Al. Grunwaldzką a linią kolejową, przy granicy Gdańska z Sopotem; rejony skrzyżowań Al. Grunwaldzkiej z ul. Kołobrzeską, Abrahama, Wojska Polskiego, Braci Lewoniewskich, Słowackiego, Kościuszki, Brzozową, Klonową; ul. Słowackiego w rejonie nasypu byłej kolei kokoszkowskiej, zakończenie ul. Hallera, ujście Martwej Wisły do morza, wejście do portu zachodniego, rejon "Zieleniaka", Młode Miasto przy "Drodze do Wolności", Polski Hak).
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
