Fakty i opinie

Zabudowa Dolnego Miasta. Deweloper ujawni treść umowy z miastem

Dolne Miasto z lotu ptaka.
Dolne Miasto z lotu ptaka. mat. pras.

Już niebawem na Dolnym Mieście rozpocznie się realizacja umowy partnerstwa prywatno-publicznego, której jednym z celów jest rewitalizacja tej części Gdańska. Realizacji umowy w obecnej formule sprzeciwia się jednak część okolicznych mieszkańców, gdyż ich zdaniem jest ona niekorzystna. Władze miasta i inwestor nie zgadzają się z przedstawionymi argumentami oraz zwracają uwagę, że tego typu umowy nie podlegają dowolnym negocjacjom.



Aktualizacja, godz. 10:40 Deweloper podjął decyzję o ujawnieniu zasadniczej treści umowy partnerstwa prywatno-publicznego dla Dolnego Miasta.

- Na wczorajszym spotkaniu z radnymi dzielnicy Śródmieście partner prywatny w projekcie zadeklarował, że upubliczniona zostanie treść umowy PPP. Dokument w ciągu kilku dni pojawi się w Biuletynie Informacji Publicznej Miasta Gdańska - zapowiada Bartosz Podgórczyk, dyrektor marketingu w Euro Stylu.



Czy twojej dzielnicy przydałaby się rewitalizacja?

tak, moja dzielnica jest zaniedbana i wymaga inwestycji 40%
częściowo, należałoby zrewitalizować jej fragmenty 35%
nie, nie widzę takiej potrzeby, dzielnica jest dobrze utrzymana 25%
zakończona Łącznie głosów: 885
Przypomnijmy: w ubiegłym tygodniu opisaliśmy spór o budowę mieszkaniowo-usługową pomiędzy ulicami Toruńską, Kamienna Grobla i Jałmużniczą na Dolnym Mieście. Inwestycji sprzeciwia się część mieszkańców dzielnicy, którzy chcą zachowania istniejącego tu zieleńca.

Czytaj więcej: Spór o budowę nowego budynku na Dolnym Mieście

Sporna działka jest jedną z 39 w tej części Gdańska, które zostały sprzedane spółce GGI Dolne Miasto - należącej do dewelopera Euro Styl - w ramach zawartej z władzami miasta umowy partnerstwa prywatno-publicznego o nazwie "Zagospodarowanie obszaru dawnej zajezdni tramwajowej na Dolnym Mieście w Gdańsku".

Sprzeciw wobec umowy PPP dla dolnego Miasta



W zamian za sprzedaż działek na cele komercyjne, inwestor zobowiązał się do współfinansowania rewitalizacji dzielnicy. Więcej na ten temat tego szeroko zakrojonego projektu, którego wartość opiewa aż na ok. 300 mln zł, pisaliśmy z kolei w listopadzie ubiegłego roku.

Czytaj więcej: Zabudowa Dolnego Miasta ruszy w 2021 r.

Pod koniec ubiegłego tygodnia radna dzielnicy Śródmieście Natalia Grzymała oraz radny miejski z ramienia Prawa i Sprawiedliwości Przemysław Majewski zorganizowali konferencję prasową, które celem było wyrażenie krytyki wobec wspomnianej umowy. Organizatorzy podkreślali, że występują nie tylko w swoim imieniu, ale również części mieszkańców Dolnego Miasta.

Jak szerokie jest grono przeciwników umowy w obecnym kształcie? Tłumaczą, że to blisko 500 osób - tyle podpisów widnieje bowiem pod petycją w sprawie zablokowania inwestycji, którą przygotowała lokalna grupa "Drzewozależni".

Radny miejski klubu PiS Przemysław Majewski oraz radna dzielnicy Śródmieście Natalia Grzymała.
Radny miejski klubu PiS Przemysław Majewski oraz radna dzielnicy Śródmieście Natalia Grzymała. mat. pras.

Stosunek kosztów miasta i inwestora



W trakcie konferencji sformułowano wniosek, że umowa dot. rewitalizacji Dolnego Miasta jest "bardzo niekorzystna dla mieszkańców i miasta". Jakie argumenty przytoczono na poparcie tej tezy? Głównym zarzutem jest proporcjonalność kosztów inwestycji na cele publiczne. Tłumacząc to w bardziej obrazowy sposób - zdaniem przeciwników, miasto poniesie zbyt duże, a inwestor zbyt małe koszty.

- 19 maja otrzymaliśmy kopię tej umowy i jesteśmy nią zaniepokojeni. Wydawało nam się, że zakup działek po niskich cenach jest stosownym wynagrodzeniem za to, że inwestor ma możliwość zabudowywania Dolnego Miasta. Tymczasem okazuje się, że wszystkie inwestycje publiczne, które zostaną zrealizowane w ramach tej umowy, zostaną pokryte w 65 proc. przez miasto i tylko w 35 proc. przez inwestora. Do tej pory myśleliśmy, że za wszystko płaci inwestor. Naszym zdaniem koszty miasta w tej umowie są za duże w stosunku do tego, po jak preferencyjnych stawkach inwestor kupił te 39 działek. Nie zgadzamy się, by w umowie aż 61 proc. wydano na drogi i ciągi piesze, a tylko 3 proc. na tereny dzielone. Ciekawe jest to, że - jak wynika z naszych wyliczeń - miasto pokryje 68 proc. kosztów na drogi i ciągi piesze, a i tak musiałyby być one rozkopane przez inwestora, żeby założyć instalacje dla nowych osiedli - tłumaczy radna Grzymała.

Nieujawnienie pełnej treści umowy



Kolejny zarzut dotyczy nieujawnienia opinii publicznej części umowy. W udostępnionej radnym kopii zostały "zaczernione" zapisy, regulujące m.in. kwestie zabezpieczenia należytego wykonania umowy, ubezpieczeń, kar umownych i podziału ryzyk między partnerami. Krytyków umowy między miastem a inwestorem szczególnie interesuje, w jaki sposób zostały sformułowane zapisy dotyczące ewentualnych szkód, które mogłyby wystąpić wskutek prac budowlanych.

- Zaniepokoiło nas to. W naszym odczuciu nie stanowią one zagrożenia z powodu RODO, tylko zapewne zostały źle wynegocjowane. Żądamy ich ujawnienia, ponieważ są one kluczowe dla mieszkańców dzielnicy. Przykładem zaczernionych zapisów jest "Odpowiedzialność partnera prywatnego wobec osób trzecich". To właśnie tutaj powinny być szczegóły wszelkich ewentualnych odszkodowań na rzecz wspólnot za zniszczenia budynków na skutek ingerencji w wody gruntowe. Kolejny zaczernione fragmenty dotyczą terminów napraw gwarancyjnych. Trzeba tu wspomnieć o ul. Łąkowej, która była niedawno rewitalizowana. Gdy spadnie większy deszcz, kostka brukowa wychodzi na wierzch i trzeba ją naprawiać - wylicza Grzymała.

Jakie są postulaty przeciwników?



Organizatorzy konferencji skwitowali, że oczekują przeprowadzenia ponownych konsultacji z mieszkańcami dzielnicy, odtajnienia pełnej treści umowy i jej renegocjowania, przede wszystkim w celu wycofania inwestycji na dwóch działkach. Pierwsza z nich jest zlokalizowana przy ulicach Dobrej i Fundacyjnej. Znajduje się na niej tzw. boisko pod wierzbami. Druga to ta, o której pisaliśmy tydzień temu, czyli zlokalizowana między ulicami Toruńską, Kamienna Grobla i Jałmużniczą, gdzie znajduje się zieleniec.

Zdaniem przeciwników umowy, te działki "mają bardzo dużą wartość rekreacyjną dla Dolnego Miasta". Radny Przemysław Majewski zapowiedział, że będzie wnioskował do władz Gdańska o ujawnienie pełnej treści umowy, wraz z jej załącznikami. Jego zdaniem, na tę chwilę nie można wykluczyć, że po zapoznaniu się ze wszystkimi zapisami warto będzie zastanowić się nie tylko nad renegocjowaniem umowy, ale być może także nad jej zerwaniem.

- Jeżeli boisko pod wierzbami zostanie zlikwidowane, mieszkańcy nie otrzymają żadnej rekompensaty. Miasto mami nas boiskiem przy szkole podstawowej, ale skoro to boisko szkolne, to ono nie będzie ogólnodostępne. Druga działka jest obecnie zaniedbana, ale przypominam, że w 2015 r. mieszkańcy stworzyli w ramach budżetu obywatelskiego projekt reaktywacji dawnego ogródka jordanowskiego. Projekt przeszedł wstępną weryfikację, jednak został odrzucony na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie potrzebujemy apartamentów, które nie będą odpowiadać na realne potrzeby mieszkaniowe gdańszczan, tylko będą wykupywane przez ludzi, którzy maja pieniądze i będą się na tym jeszcze bardziej wzbogacać. Jako mieszkanka, mam dość "inwestozy" w Gdańsku - kończy Grzymała.
Działka pomiędzy ulicami Toruńską, Kamienna Grobla i Jałmużniczą, na której obecnie znajduje się zieleniec.
Działka pomiędzy ulicami Toruńską, Kamienna Grobla i Jałmużniczą, na której obecnie znajduje się zieleniec. fot. Edyta Steć/Trojmiasto.pl

Prawo do tajemnicy przedsiębiorstwa



Jędrzej Sieliwończyk z biura prasowego Urzędu Miejskiego w Gdańsku tłumaczy, że jawność niektórych zapisów umowy została wyłączona ze względu na tzw. tajemnicę przedsiębiorstwa, co ma swoje umocowanie w przepisach. Takie prawo przysługuje inwestorowi na podstawie Ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji oraz Ustawy o dostępie do informacji publicznej. Dlaczego z niego skorzystał?

W dużym uproszczeniu, ujawnienie niektórych zapisów umowy mogłoby dać zbyt duży wgląd w sposób prowadzenia przedsiębiorstwa. Komu? Innym przedsiębiorcom z branży deweloperskiej. To mogłoby przełożyć się na obniżenie konkurencyjności "prześwietlonego" przedsiębiorcy na rynku.

Z drugiej strony, przedstawiciel gdańskiego magistratu podkreśla, że inwestor może w każdej chwili ograniczyć albo nawet całkowicie zrezygnować z przysługującego mu prawa. Pierwszy scenariusz wydaje się niemal pewny. Podczas wspólnej konferencji prasowej władz miasta i dewelopera, która odbyła się w sprawie rewitalizacji Dolnego Miasta w ubiegłą środę, padła deklaracja, że deweloper jest otwarty na wnioski mieszkańców dzielnicy w sprawie ujawnienia konkretnie wskazanych zapisów spornej umowy.

- Przygotowanie projektu PPP dla Dolnego Miasta, który jest tylko elementem trwającej rewitalizacji całej dzielnicy, trwało kilka lat i poprzedzone było szerokimi konsultacjami społecznymi. Na ten moment nie widzimy powodów, aby rezygnować z tego przysługującego nam prawa, jednak nie wykluczamy, że w przyszłości zgodzimy się na upublicznienie kolejnych zapisów umowy. Pozostajemy otwarci na prośby, wnioski i rozmowy z różnymi interesariuszami, dotyczące upublicznienia konkretnych, wskazanych zapisów umowy. Będziemy je na bieżąco rozpatrywać - komentuje Bartosz Podgórczyk, dyrektor marketingu w Euro Stylu.

Błędne wyliczenia kosztów



Przedstawiciel dewelopera odpiera zarzut, że podział kosztów na cele publiczne pomiędzy stronami umowy jest nieuczciwy i twierdzi, że wyliczenia przeciwników inwestycji są błędne. Przy okazji zwraca uwagę, że projekty partnerstwa prywatno-publicznego zbliżone do tego na Dolnym Mieście są rzadko realizowane w Polsce. Dlaczego? Z powodu partycypacji w kosztach publicznych - szerszych, niż wynika to z możliwości budżetowych miasta - podmiot prywatny bierze na siebie duże ryzyko związane z opłacalnością inwestycji.

- Konstrukcja PPP ma złożoną strukturę, a pochopne wyciąganie wniosków na podstawie cząstkowych informacji jest niewłaściwe. Faktycznie sytuacja wygląda tak, że inwestor kupuje działki za kwotę ok. 43,5 mln zł, dodatkowo partycypuje w realizacji celów publicznych w łącznej kwocie ponad 18,5 mln zł, stąd udział finansowy spółki GGI Dolne Miasto w realizacji przedsięwzięcia wynosi ponad 62 mln zł. W tym konkretnym przypadku dotyczącym Dolnego Miasta zostaną zrealizowane inwestycje celu publicznego na łączną kwotę ok. 51,4 mln. Partycypacja Miasta jest konieczna, bo dzięki niej uda się zrealizować więcej celów, które dobrze wpisują się w całościowy program rewitalizacji tej dzielnicy - kontynuuje Podgórczyk.
Natomiast nasz rozmówca z gdańskiego magistratu zapewnia, że cena za działki zakupionej przez inwestora nie była preferencyjna. Jej wysokość została ustalona "na podstawie operatu szacunkowego licencjonowanego rzeczoznawcy nieruchomości z sierpnia 2019 r".

Tabela kosztów, udostępniona podczas konferencji prasowej krytyków umowy. Przedstawiciel dewelopera komentuje, że przedstawione dane nie są zgodne ze stanem faktycznym.
Tabela kosztów, udostępniona podczas konferencji prasowej krytyków umowy. Przedstawiciel dewelopera komentuje, że przedstawione dane nie są zgodne ze stanem faktycznym. mat. pras.

Boisko ogólnodostępne, choć nie w czasie lekcji



Strony umowy zapewniają, że boisko wybudowane w ramach rekompensaty za tzw. boisko pod wierzbami będzie ogólnodostępne dla mieszkańców, choć oczywiście z wyłączeniem odbywania się na nim zajęć szkolnych. Powstanie ono przy szkole podstawowej nr 65 przy ul. Śluzy 6. Co więcej, nie ma to być "zwykłe" boisko, ale wielofunkcyjny obiekt sportowy. Zostanie ono oddane do użytku na przełomie września i października, a więc jeszcze przed likwidacją boiska przy ulicach Dobrej i Fundacyjnej.

- Założeniem wynikającym z procedury przetargowej było stworzenie kompleksu sportowego, będącego wielofunkcyjnym obiektem sportowym. W ramach tego celu publicznego powstaną: boisko do piłki ręcznej, dwa boiska do koszykówki oraz boisko do piłki siatkowej. Kompleks umożliwiać będzie jednoczesną grę w piłkę siatkową i koszykówkę. Powstaną również: dwutorowa bieżnia okólna, bieżnia prosta do biegów krótkodystansowych, skocznia do skoku w dal, stanowisko na sprzęt wodny do rekreacji i elementy małej architektury - wylicza Sieliwończyk.

Ile wynosi powierzchnia działek rekreacyjnych?



Przedstawiciel dewelopera zwraca uwagę, że wskazana przez przeciwników umowy wysokość kosztów na rewitalizację terenów zielonych sprawia mylne wrażenie, że stanowi ona zaledwie symboliczną część inwestycji. Tymczasem powierzchnia wspomnianych terenów wynosi ok. 5,5 ha, podczas gdy powierzchnia terenów przeznaczonych na cele komercyjne to ok. 3,6 ha. Przedstawiciel dewelopera tłumaczy, że stosunkowo niewielki udział w kosztorysie na tereny zielone ma logiczne uzasadnienie.

- Warto zastanowić się, czy sucha kalkulacja "w excelu" jest najodpowiedniejszą formą oceny zakresu rewitalizacji terenów zielonych. Wybudowanie przedszkola czy budowa dróg wraz z infrastrukturą lub rewaloryzacja gmachu gimnazjum zawsze będzie niewspółmiernie większym kosztem niż rewitalizacja nawet tak obszernych trenów zielonych. Nie da się porównywać kosztów wytworzenia czy zrewitalizowania zieleni do kosztów budowy dróg i sieci czy rewitalizacji ponad 120-letniego gmachu gimnazjum - mówi Podgórczyk.
grafika Trojmiasto.pl

Nie ma podstaw do zerwania umowy



Przedstawiciel gdańskiego magistratu zwraca uwagę, że z prawnego punktu widzenia nie ma żadnych podstaw do zerwania umowy. Zwraca przy tym uwagę, że wybór spółki GGI Dolne Miasto nie został dokonany arbitralnie, lecz w trybie przetargu zbliżonego do tych, które są rozpisywane w oparciu o ustawę Prawo zamówień publicznych. Z tego samego powodu nie ma możliwości wyłączenia z umowy działek, na których znajduje się boisko i zieleniec.

- Wybór partnera w tym przedsięwzięciu nastąpił w wyniku jawnego i konkurencyjnego postępowania, opartego o ustawę o koncesji na roboty budowlane lub usługi. Umowy podpisane w tym trybie nie mogą podlegać dowolnym negocjacjom. Tylko konkretne sytuacje przewidziane w umowie dopuszczają korekty, zakres realizacyjny, czyli cele umowy mają stały charakter, bowiem podlegały ocenie jako złożone oferty i stanowiły o ilości punktów danej oferty. Wyłączenie części działek jest niemożliwe. Zaburzyłoby to strukturę finansową całego projektu i wzajemne rozliczenia stron. Pozostały po wyłączeniach zakres przedsięwzięcia byłby niemożliwy do zrealizowania - kwituje Sieliwończyk.
W podobnym tonie wypowiada się przedstawiciel inwestora. On z kolei zwraca uwagę, że dotrzymywanie umów jest jedną z podstaw prowadzenia działalności gospodarczej, bez względu na branżę.

- Jako inwestor nie przewidujemy takich scenariuszy, gdyż poważnie podchodzimy do projektu PPP na terenie Dolnego Miasta. Złożenie oferty i przystąpienie do umowy poprzedzone było wnikliwą analizą i licznymi kalkulacjami, także w obrębie występujących ryzyk. Przetargowa formuła powoduje, iż nie ma możliwości dowolnej renegocjacji umowy, a jej zerwanie obwarowane byłoby karami lub odszkodowaniem - dodaje Podgórczyk.

Opinie wybrane


wszystkie opinie (355)

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Najnowsze

więcej artykułów »