Zakup lokalu na wynajem, a później jego remont nie jest sprawą łatwą. Zwłaszcza gdy chcemy, by inwestycja zwróciła się w krótkim czasie. Wpływ na jej powodzenie ma wiele czynników, począwszy od trafnego wyboru mieszkania, po wykonanie dokładnego kosztorysu, aż po selekcję i dopilnowanie ekipy remontowej.
Zniżki na usługi Emerent - więcej na końcu artykułu
Lokal na wynajem: od zakupu do remontu. O co warto zadbać?
Inaczej podchodzi się do remontu mieszkania, w którym sami chcemy zamieszkać, a inaczej takiego, które ma być przeznaczone na wynajem. Nie oznacza to, że nie trzeba o taki lokal stosownie zadbać, pamiętając o jego przeznaczeniu. Istotną rolę grają w tym wypadku koszta, które trzeba ponieść. Powinny być optymalne względem zakładanych zysków z czynszu.
Jak przeprowadzić remont, by nie pogubić się w gąszczu spraw, o których należy pamiętać? Jak uporać się z podejmowaniem ogromu decyzji, licznymi wyjazdami do sklepów branżowych i koordynacją remontu w czasie? Co zrobić, gdy pojawią się problemy z niesłownymi wykonawcami?
W odpowiedzi na te pytania pomogą nam specjaliści z firmy
Emerent, która zajmuje się kompleksowym prowadzeniem remontu lokali na wynajem oraz zarządzaniem najmem długoterminowym. Przygotowali dla naszych czytelników kilka porad dotyczących tego, co zrobić, aby "wykończyć mieszkanie tak, by ono nie wykończyło nas".
Jakie mieszkanie kupić, by dobrze zarobić na wynajmie?
Zanim zdecydujemy się na zakup konkretnego mieszkania, należy zrobić badanie rynku. Warto sprawdzić, w jakich cenach wynajmowane są mieszkania w danej okolicy, by upewnić się, że nasze oczekiwania względem czynszu będą zgodne z rzeczywistością.
Numerem jeden jest wielkość mieszkania. Najkorzystniejszy będzie zakup jak najmniejszego metrażu z możliwie dużą liczbą pokoi. Czynsz najmu mieszkania 2-pokojowego o powierzchni 37 m kw. i 5O m kw. będzie bardzo zbliżony. Najemca płaci za funkcje, a nie za metry kwadratowe.
Przeanalizujmy także, czy uzyskamy lepszy zwrot z inwestycji, jeśli wykonamy remont w standardzie podstawowym, czy może warto zdecydować się na produkty klasy premium. Jest wiele różnic pomiędzy zakupem mieszkania na obrzeżach miasta (gdzie najemcą zwykle jest klient budżetowy) a apartamentem na luksusowym osiedlu, na którym wysoki standard wykończenia może przynieść podwójne zyski. Dostosujmy standard lokalu do standardu okolicy.
Ile pieniędzy będzie potrzebnych do tego, by wykonać remont?
To pytanie należy sobie zadać już na samym początku. Wiele osób popełnia podstawowy błąd i nie rozpisuje budżetu na poszczególne składniki. Klient wybiera ekipę remontową, która zaczyna swoją pracę bez spisanego zakresu robót i bez umowy. Kupuje materiały wykończeniowe głównie na podstawie tego, co mu się wizualnie podoba, nie biorąc pod uwagę aspektu ekonomicznego. Na koniec, po otrzymaniu faktury od stolarza, okazuje się, że łączna kwota wydana na remont odbiega od pierwotnych założeń dwukrotnie.
Zróbmy odwrotnie. Pierwszym krokiem powinien być projekt mieszkania, na podstawie którego tworzy się kosztorys i listę zakupową. Powinna ona zawierać możliwie wszystkie wydatki: od kosztów robocizny, przez farby, gipsy, aż po szczegóły, tj. usługę transportową czy worek na gruz. Następnie, po uzyskaniu wyceny od wszystkich fachowców, możemy podjąć decyzję, czy łączna kwota, która wynika z kalkulacji, jest dla nas do zaakceptowania, czy musimy zrezygnować z części prac.
Casting ekipy remontowej
Szukając ekipy remontowej, warto porównać oferty kilku firm.
Może się okazać, że ceny będą różnić się dwukrotnie. Pamiętajmy, że jeśli fachowcy zdają sobie sprawę z tego, że rozmawiamy z wieloma wykonawcami i porównujemy oferty, zmniejszają swoje oczekiwania finansowe.
Gdzie znaleźć rzetelną ekipę? Dobrym pomysłem będą polecenia od rodziny czy znajomych. Jeśli z jakiegoś powodu nie możemy skorzystać z tej opcji, to posiłkujmy się portalami ogłoszeniowymi. W takiej sytuacji zalecamy poprosić daną firmę o możliwość obejrzenia dotychczas wykonanych realizacji.
Miejmy na uwadze, że dobrzy fachowcy posiadają bardzo napięty terminarz i warto rezerwować ich czas dużo wcześniej (3-6 miesięcy). Jeśli dana firma ma wolny termin na "zaraz", to powinna nam się zapalić lampka ostrzegawcza.
Warto sprawdzić, czy:- firma jest zarejestrowana i wystawia faktury
- chce podpisać zaproponowaną umowę
- posiada odpowiednią liczbę osób w zespole
- szef jest obecny na co dzień na budowie i czy jest z nim niezakłócony kontakt
"Dobra ekipa nie szuka pracy, to praca szuka dobrej ekipy". Warto zapamiętać to motto, szukając fachowców do wykonania remontu.
Termin remontu nie zawsze zgodny z założeniami
Pomiędzy remontem prowadzonym na rynku wtórnym i pierwotnym są pewne różnice. W pierwszym przypadku łatwiej jest z dużą dokładnością określić termin rozpoczęcia i zakończenia prac. Mieszkanie jest już wybudowane, a moment przekazania kluczy możemy określić co do dnia.
Przy lokalach z rynku pierwotnego sprawa może się skomplikować. Niestety nagminnie zdarza się, że terminy odbioru kluczy od dewelopera różnią się z planami. Czasami te rozbieżności sięgają nawet 6 miesięcy. Mogą one wynikać zarówno z przyczyn budowlanych, jak też z biurokracji. Bądźmy w stałym kontakcie z kierownikiem budowy i pytajmy o postęp prac. Gdy uzyskamy informację, że przewidywane odbiory powinny nastąpić w ciągu 3 miesięcy, to jest to moment na podpisywanie umów z wykonawcami.
Co może jeszcze wydłużyć trwający już remont mieszkania?
Weźmy pod uwagę, że pewne etapy zajmują więcej czasu niż inne, a także fakt, że pewne produkty mogą nie być dostępne od ręki.- stworzenie projektu mieszkania - 2-3 tygodnie w zależności od obłożenia biura projektowego
- zabudowa wykonana przez stolarza - 4-12 tygodni
- drzwi - często trzeba czekać nawet 6-8 tygodni
- okna - 2-4 tygodnie
- meble tapicerowane- od 2 do nawet 8 tygodni
Umowy są podstawą
Zawsze, bez wyjątku, należy podpisać umowę z projektantem, stolarzem, ekipą remontową. Powinny się w niej znaleźć szczegóły dotyczące umówionej ceny, zakresu robót, a także kar umownych za opóźnienia w prowadzeniu prac względem ustalonej daty. Rozliczenie finansowe należy wykonywać po skończonych, zamkniętych etapach [położenie elektryki], a nie mijającym czasie [np. co 2 tygodnie].
W razie niejasności umowa jest naszą tarczą ochronną przed oszustami. Przyłóżmy się do skrupulatnego wpisania zakresu prac. Unikniemy stresu związanego z doliczaniem przez wykonawców kosztów za roboty dodatkowe.
Warto zdecydować się na fachowców, którzy wykonają możliwie najszerszy zakres prac. Jeśli ta sama firma położy w naszym mieszkaniu gładzie, podłogi i wstawi drzwi, pozwoli to znacznie zaoszczędzić w stosunku do sytuacji, gdyby miały te zadania wykonać 3 różne firmy.
Gdzie kupować elementy potrzebne do remontu?
Wbrew powszechnej opinii ceny w popularnych marketach budowlanych nie są niskie i nie należy ograniczać się w poszukiwaniach tylko do tych miejsc. W żadnym wypadku nie opłaca się kupować tam tzw. "materiałów brudnych", czyli klejów, wylewek, gładzi itp. Zdecydowanie najkorzystniejszą ofertę tych produktów otrzymamy w specjalistycznych hurtowniach budowlanych. Podobnie kupując materiały typu drzwi - zwróćmy uwagę, że często cena skrzydła w markecie jest bardzo atrakcyjna, ale cena ościeżnicy jest znacznie zawyżona. Suma tych dwóch da nam koszt porównywalny z zakupem produktu od renomowanej marki, a różnica jakości będzie ogromna.
Kolejnym dobrym miejscem do zakupu materiałów wykończeniowych będą portale internetowe. Nie dość, że wybór jest bardzo szeroki, to jeszcze ceny potrafią różnić o 5O proc. od tych dostępnych w sklepach stacjonarnych. Można tam także nawiązać rokującą współpracę bezpośrednio z producentami. Uczulamy jednak, aby dokładnie wczytywać się w opisy prezentowane na stronach.
Miejmy także świadomość, że projektant często posiada duże zniżki na materiały, takie jak farby, tapety czy podłogi. Możemy z nich skorzystać dzięki temu, że nawiązaliśmy z nim współpracę.
Więcej informacji na stronie firmy EmerentPromocja! Zniżka na usługi!
Do końca kwietnia 2024 r. na hasło Trojmiasto 2024 firma Emerent przygotowała dla naszych czytelników voucher o wartości 1000 zł na usługi zarządzania najmem. Zaś przy usłudze kompleksowej - projektu wraz z remontem - otrzymacie rabat 2000 tys. zł od całości ustalonego budżetu.
