Fakty i opinie

Nowe propozycje dla terenu dawnych zakładów mięsnych

Mieszkania, biurowce i hotele nie wyższe niż 19,5 metra wysokości będą mogli budować właściciele terenów po dawnych zakładach mięsnych w Gdańsku - takie zapisy zawarto w projekcie planu dla tej okolicyMapka. Plan pozostawia im dużą swobodę w kształtowaniu zabudowy.





Jaki charakter powinny mieć zapisy planów zagospodarowania?

restrykcyjny, zabezpieczający maksymalnie interes miasta 67%
wyważony, łączący potrzeby miasta i interes deweloperów 28%
liberalny, maksymalnie spełniający oczekiwania deweloperów 5%
zakończona Łącznie głosów: 957
Teren dawnych zakładów mięsnych to jeden z największych wciąż niezabudowanych gruntów w centrum Gdańska.

Jego wartość znacznie wzrosła wraz z budową kładki na Ołowiankę, która skróciła dojście ze Starego i Głównego Miasta.

Poniżej prezentujemy zapisy nowego planu zagospodarowania przestrzennego, który w marcu, kwietniu wyłożono do publicznego wglądu.

Nowa zabudowa o wysokości 14-19,5 metrów



Pod względem maksymalnej wysokości, która podczas dyskusji publicznej nie wzbudziła żadnych kontrowersji, kształtuje się ona na poziomie 18 m (ok. cztery-pięć pięter) z niewielkim podwyższeniem do 19,5 m przy skrzyżowaniu Dziewanowskiego - św. Barbary - Angielska Grobla oraz obniżeniem do 17 i 14 m przy spichlerzach od strony Ołowianki.

Maksymalne wysokości zabudowy oraz potencjalna forma zabudowy, która jednak w wielu miejscach ma bardziej charakter życzeniowy niż narzucony zapisami projektu planu.
Maksymalne wysokości zabudowy oraz potencjalna forma zabudowy, która jednak w wielu miejscach ma bardziej charakter życzeniowy niż narzucony zapisami projektu planu. mat. BRG

Ochrona ostatnich zabudowań zakładów mięsnych



W projekcie planu ochroną objęto nieliczne zachowane budynki po dawnych zakładach mięsnych - w tym budynki przy ul. Angielska Grobla oraz spichlerze od strony Ołowianki. Dopuszczona jest także przebudowa fragmentu fasady powojennego kina Piast, od strony ul. Siennickiej.

W granicach planu znalazł się także niewielki budynek Szafarnia 4AMapka (poza terenem dawnych zakładów), w przypadku którego skorygowano linie zabudowy w oparciu o odkrywki archeologiczne.

Bez parkingu ogólnodostępnego oraz dla hoteli i biurowców



Nowy projekt planu likwiduje wymóg utworzenia na tym terenie ogólnodostępnego parkingu na 200 aut ponad zapotrzebowanie wynikające z funkcji zabudowy.

- Obecnie - wymaganą ponad potrzeby własne - liczbę miejsc postojowych można rozliczać jedynie proporcjonalnie do wielkości działki. Powoduje to duże trudności, a czasami wręcz uniemożliwia inwestowanie, zwłaszcza w przypadku działek, na których znajdują się budynki wpisane do rejestru zabytków - czytamy w uzasadnieniu uchwały o przystąpieniu do sporządzania nowego planu, przyjętej przez radnych miasta w 2016 r.
Ponadto zgodnie z zapisami studium ustala się jedynie tzw. odgórne maksymalne limity realizacji stanowisk parkingowych dla kierowców i użytkowników nowych powierzchni mieszkalnych oraz usługowych. To oznacza, że inwestor może z nich całkowicie zrezygnować (wówczas kierowcy będą zmuszeni do szukania miejsc na pobliskich ulicach) lub zbudować m.in.:

  • nie więcej niż 0,3-0,6 miejsca na każdy pokój hotelowy (zależnie od kategoryzacji i standardu obiektu),
  • nie więcej niż 15 miejsc na 100 m kw. powierzchni konsumpcyjnej w restauracjach, kawiarniach i barach,
  • nie więcej niż 3 miejsca na 100 m kw. biur, urzędów, banków, kancelarii prawniczych.

Natomiast na każde mieszkanie, które zostanie zbudowane na tym terenie, musi powstać co najmniej jedno miejsce postojowe.

Linie nowej zabudowy, czyli zasady kształtowania nowej zabudowy. Obowiązująca linia narzuca ścianę budynku, nieobowiązująca pozwala deweloperowi na dowolne sytuowanie budynków. Szczególnie widoczny jest brak jakichkolwiek ustaleń dla ul. Długa Grobla.
Linie nowej zabudowy, czyli zasady kształtowania nowej zabudowy. Obowiązująca linia narzuca ścianę budynku, nieobowiązująca pozwala deweloperowi na dowolne sytuowanie budynków. Szczególnie widoczny jest brak jakichkolwiek ustaleń dla ul. Długa Grobla. mat. BRG
- Nie należy spodziewać się zerowych wartości parkingowych. Tę kwestię będą regulowały: projekt budowlany oraz funkcje, jakie zrealizuje inwestor - uspokajała podczas dyskusji publicznej Karolina Rospęk-Aszyk, kierownik Zespołu Transportu w Biurze Rozwoju Gdańska.
Główne ustalenia projektu planu zagospodarowania.
Główne ustalenia projektu planu zagospodarowania. mat. BRG

(Nie)obowiązkowe połączenia piesze i drogowe



W stosunku do obowiązującego planu zmianie uległ także układ komunikacyjny w obrębie nowej zabudowy. W obowiązującym planie z 2008 r. wydzielono precyzyjnie układ dróg wewnętrznych. W obecnie proponowanym wskazano jedynie zalecaną lokalizację ciągu pieszego z możliwością ich "przesuwania" o kilka-kilkanaście metrów.

Ponadto w projekcie planu przestrzeń, która teoretycznie ma być ogólnodostępna, została uregulowana liniami zabudowy w taki sposób, aby budynki nie powstały w poprzek pożądanych połączeń.

Największym właścicielem gruntów jest firma Vastint, która zrealizowała tutaj osiedle Riverview.
Największym właścicielem gruntów jest firma Vastint, która zrealizowała tutaj osiedle Riverview. graf. Trojmiasto.pl

Kreatywność deweloperów nie budzi obaw urbanistów



Te z pozoru kosmetyczne zmiany dają jednak szerokie spektrum do interpretacji przy projekcie budowlanych. Praktyka ostatnich lat pokazuje, że deweloperzy w tym zakresie potrafią wykazać się niezwykłą kreatywnością.

Przykładowo:
  • zalecany ciąg pieszy w biurowcu TrytonMapka został zrealizowany jako przejście przez parter budynku między ul. Dyrekcyjną a Jana z Kolna,
  • odsunięcie linii zabudowy na Dolnym Mieście w obrębie terenów LPPMapka nie spowodowało, że można przejść swobodnie z ul. Królikarnia do rejonu dawnej fabryki karabinów - właściciel terenu ustawił wysoki płot w miejscu, gdzie w planie wskazano "zalecany wlot ciągów pieszych".

Należy przy tym podkreślić, że uchwała krajobrazowa zakazuje budowy płotów wyłącznie w odniesieniu do osiedli mieszkaniowych. Tereny zabudowy usługowej (w tym hotele i biurowce) mogą nadal być otoczone płotami.

BRG: liczymy, że deweloper nie będzie grodził zabudowy



Czy zatem Biuro Rozwoju Gdańska nie obawia się, że do podobnej sytuacji dojdzie na terenie dawnych zakładów mięsnych?

- Liczymy się z tym, że w przypadku braku zgody inwestora będzie trzeba wykupić grunt pod ciągami ogólnodostępnymi, o ile miasto wykaże taką wolę - mówi Karolina Rospęk-Aszyk z BRG (była też członkiem zespołu projektowego w planie dla biurowca Tryton).
- Inwestor nie neguje ustalenia w projekcie planu tzw. bulwaru usługowego. Nie widzimy tutaj niebezpieczeństwa, aby ten odcinek nie był dostępny dla mieszkańców. Właścicielowi zależy, aby było tutaj jak najwięcej "użytkowników", skoro mają funkcjonować lokale usługowe, i nie będzie chciał zamykać tego obszaru - uspokaja Tomasz Lewandowski, projektant prowadzący plan dla dawnych zakładów mięsnych (był też członkiem zespołu projektowego w planie dla terenów LPP na Dolnym Mieście).
Porównanie terenów dawnych zakładów mięsnych na mapie satelitarnej z 2000 i 2018 r. Niezachowany układ budynków częściowo będzie odtworzony zapisami planu. Interaktywny Plan Miasta Gdańska

Bulwar usługowy nie po drodze



Wspomniany bulwar usługowy otoczony sklepami i restauracjami w zamyśle urbanistów BRG ma tworzyć atrakcyjną przestrzeń na przedłużeniu historycznego wejścia na tereny zakładów mięsnych.

Problem w tym, że z jednej strony nie stanowi on przedłużenia ul. Seredyńskiego, a z drugiej będzie kończył się bliżej niesprecyzowanym "przejściem bramnym". To oznacza, że dojście do sklepów czy restauracji będzie wymagało od pieszych każdorazowo nadłożenia drogi.

- W drodze rozmów i negocjacji z konserwatorem zabytków ustaliśmy, że zamkniemy to wnętrze urbanistyczne budynkiem mieszkaniowo-usługowym z przejściem bramnym na całej szerokości bulwaru usługowego, aby sprawić wrażenie "nieskończoności" w nawiązaniu do faktu, że pierwotnie w tym miejscu nie było żadnej zabudowy - wyjaśnia Lewandowski.

Najkrótsze przejście - bez obowiązkowych drzew i sklepów



Dla pieszych znacznie ważniejsze będzie najkrótsze połączenie ul. Seredyńskiego z Ołowianką i dalej z kładką nad Motławą (może być zrealizowane w formie deptaka, jak i z układem drogowym).

Tu jednak urbaniści postanowili dać dużą swobodę deweloperowi: nie ma on obowiązku realizacji sklepów w parterach ani też stosowania elewacji z materiałów szlachetnych.

W projekcie planu nie ma zapisów o wprowadzeniu szpalerów drzew, choć - jak przyznają sami urbaniści - konserwator zabytków nie wydał żadnych wytycznych w tym zakresie.

- Szpaler drzew mógłby podnieść rangę takiego połączenia pieszego, a to nie jest wskazane. Historycznie drzew w tym miejscu nie było. Nie wiadomo też, jak konserwator podszedłby do takiego rozwiązania. Oczywiście nie mamy nic przeciwko szpalerom zieleni wysokiej - przekonuje projektant prowadzący plan.

Wzajemnie sprzeczne dokumenty BRG w zakresie zieleni



I choć BRG nie jest przeciwnikiem zieleni wysokiej, to w planie ochroną objął zaledwie pięć kasztanowców od strony ul. Na Stępce. Co ciekawe, w opracowaniu Gdańskie Przestrzenie Lokalne w tym miejscu proponowano obustronne szpalery drzew oraz jeszcze jeden, nad samą wodą.

Teraz okazuje się, że dokumenty tworzone przez BRG są wzajemnie sprzeczne, ale i na to urbaniści mają gotowe wytłumaczenie. Opracowanie GPL zostało bowiem przygotowane... bez weryfikacji uzbrojenia terenu.

- Ulica Na Stępce jest bogato wyposażona w techniczną infrastrukturę podziemną. Nie ma tutaj możliwości wprowadzenia szpalerów drzew. Historycznie ze zdjęć nie wynika też, aby były tutaj bulwary czy szpalery drzew - wyjaśnia Lewandowski.

Ochrona pięciu drzew przy ul. Na Stępce oraz nowe skwery



W granicach całego planu wprowadzono natomiast kilka skwerów i placów:
  • tzw. plac targowy (to nazwa autorska BRG, nie oznacza, że będzie tam targ - równie dobrze może być to przestrzeń pod ogródki gastronomiczne) z udziałem zieleni na poziomie minimum 10 proc.,
  • tzw. plac rekreacyjny (to nazwa autorstwa BRG jw.) z udziałem zieleni minimum 40 proc. i jednoczesnym odwzorowaniem w nawierzchni obrysu nieistniejącej już hali uboju świń,
  • dwa skwery od strony ul. Angielska Grobla w historycznych miejscach zieleńców przed budynkami zarządu zakładów i restauracji (oraz później kina Piast).

Na żadnym z tych skwerów nie pojawiła się szczegółowa informacja o minimalnej liczbie drzew czy formie ich sytuowania - aby spełnić wymagania planu, wystarczy "zieleń urządzona w formie grup drzew i krzewów".

Dodatkowa zieleń będzie też wynikała z realizacji ogrodów przydomowych - o ile deweloper zdecyduje się na budowę mieszkań, a nie wyłącznie obiektów handlowo-usługowych.

Długa Grobla: deweloper sam zdecyduje, jak będzie budować



W projekcie planu zdecydowanie najmniej uwagi poświęcono ul. Długa Grobla. Dokument w żaden sposób nie narzuca tutaj usług w parterach ani też podziału bryły na mniejsze segmenty. Nie jest też wymagana zwarta pierzeja, a tym samym budynki mogą stać tzw. bokiem do ulicy.

Urbaniści z BRG tłumaczą, że nie mogą wpisywać nadmiaru usług w planie, ponieważ inwestor nie będzie w stanie ich skomercjalizować.

Ponadto przekonują, że w przyszłości zmniejszeniu ulegnie liczba mieszkańców w Śródmieściu, a tym samym będzie jeszcze mniejsze zapotrzebowanie na tego typu lokale w parterach.

Konserwator nie zgadza się na pierzeję ul. Na Stępce



Jak informuje BRG, stanowisko wojewódzkiego konserwatora zabytków sprawiło, że niemożliwe będzie "domknięcie" zabudowy wzdłuż ul. Na Stępce w sąsiedztwie charakterystycznej kamienicy z wieżyczką pod adresem Dziewanowskiego 8Mapka. Choć kamienica ta posiada "ślepą" ścianę od strony dawnych zakładów, konserwator narzucił ochronę budynku z czerwonej cegły, która od niego jest oddalona i niemożliwa do połączenia.

Na dalszym odcinku ul. Na Stępce, wzorem ul. Długa Grobla, nie narzucono zabudowy w formie pierzei, choć wpisano obowiązek lokalizacji handlu i usług w parterach na wysokości mariny.

Projekt planu powiela zapisy z obowiązującego dokumentu dla terenu osiedla Riverview w zakresie wyłączenia z ruchu kołowego ulicy Na Stępce, a także potencjalnej odbudowy pierzei ul. Dziewanowskiego (nadal bez możliwości przejścia na teren dawnych zakładów mięsnych).



Składanie uwag do projektu planu do 27 kwietnia



Projekt planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko dostępny jest na stronie internetowej Biura Rozwoju Gdańska. Uwagi do obu dokumentów można składać do 27 kwietnia.

W przypadku pozytywnego rozpatrzenia uwag przez prezydent Gdańska projekt planu zostanie skorygowany i trafi ponownie do wyłożenia. W przypadku odrzucenia dokument trafi na sesję Rady Miasta Gdańska, gdzie będzie poddany pod głosowanie.

Czytaj też:

Mieszkania zamiast wieżowca na cyplu Polskiego Haka





Nieruchomości Gdańsk Długie Ogrody - ogłoszenia

Idealnie Urządzone 2 Pokoje, Gdańsk Śródmieście.
715 000 zł
Gdańsk Długie Ogrody
Komfortowe apartamenty dla Turystów i Firm
25 zł
Gdańsk Długie Ogrody
2 pokoje/ piękny widok/ blisko starówki
345 000 zł
Gdańsk Długie Ogrody

Opinie wybrane


wszystkie opinie (221)

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Najnowsze

więcej artykułów »