• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Dlaczego wynajęcie mieszkania tyle kosztuje?

Piotr
2 października 2013 (artykuł sprzed 10 lat) 
Rachunek jest prosty - jeśli studenci chcą komfortu i wygód - cena za wynajem będzie wyższa. Rachunek jest prosty - jeśli studenci chcą komfortu i wygód - cena za wynajem będzie wyższa.

Nasz poniedziałkowy tekst o studentach protestujących przeciwko właścicielom mieszkań, oferujących niski standard i oczekujących wysokich opłat, wywołał lawinę komentarzy i maili do naszej redakcji. Pisali głównie właściciele mieszkań. Zdecydowaliśmy się na publikację listu od pana Piotra, który z ekonomiczną precyzją tłumaczy, z czego wynikają rynkowe stawki najmu.



Czy kiedykolwiek wynajmowałeś komuś swoje mieszkanie?

W poniedziałek zamieściliśmy list naszego czytelnika, studenta, który bardzo krytycznie pisał o zwyczajach panujących na rynku najmu mieszkań.

"Oferty, jakie zamieszczacie, bywają żenujące, a wasza wyobraźnia jest abstrakcyjna. Otóż pragniemy was poinformować, że młodzie ludzi, którzy muszą coś wynająć, zarabiają małe pieniądze, inaczej wzięliby kredyt, kupili swoje (...) Nie są w stanie zapłacić wam wygórowanych cen za wynajem nieumeblowanych albo wpół wyposażonych, albo tragicznie wyposażonych mieszkań, które są zaniedbane i niejednokrotnie budzą wątpliwości co do bezpieczeństwa, do tego średnio czynsz 400-600 zł plus media: woda, gaz, prąd i Internet, czyli ok. 300 zł."

Cały list studenta można znaleźć w tym artykule: Studenci do właścicieli mieszkań: Opamiętajcie się!

W reakcji na tę publikację dostaliśmy kilkanaście listów od osób, które regularnie wynajmują mieszkania studentom. Tłumaczyły one dlaczego pobierają takie, a nie inne opłaty, oraz przedstawiały studentów jako nieatrakcyjnych lokatorów: nie dbających o czystość, stan mieszkania, niesumiennych płatników.

Spośród listów wybraliśmy jeden, który naszym zdaniem najciekawiej przedstawia argumenty właścicieli mieszkań. Jego autorem jest pan Piotr (nazwisko do wiadomości redakcji).

Zobacz także: kilka tysięcy ofert mieszkań do wynajęcia w Trójmieście

Wynajmowanie mieszkania to inwestycja jak każda, a każda inwestycja musi przynosić dochód. Dowolny student ekonomii potwierdzi, że punktem odniesienia do oceny inwestycji jest lokata bankowa, czyli inwestycja najbezpieczniejsza, nie wymagająca podejmowania jakichkolwiek wysiłków. Przy lokatach bankowych rzędu kilkuset tysięcy złotych, a więc wartości mieszkania 3-pokojowego, można znaleźć oferty kont z oprocentowaniem ok. 4-5 proc. Oczywiście, takie odsetki uzyskamy wyłącznie na lokatach długoterminowych, np. trzyletnich.

Ponieważ oferowanie wynajmu wiąże się z ryzykiem dla właściciela mieszkania, ekonomiczna wycena efektywności tej inwestycji powinna uwzględniać tzw. "premię za ryzyko".

Załóżmy, żę na wynajmowaniu mieszkania chcemy zarobić 30 proc. więcej, niż na lokacie. Czy to tak dużo? Nie, bo oznacza to, że liczymy na zarobek w wysokości 6 proc. rocznie (4,5 proc. + 1/3 x 4,5 proc.). Załóżmy, że wynajmujemy mieszkanie trzypokojowe o wartości 300 tys. zł. W banku otrzymalibyśmy rocznie od tej kwoty 13,5 tys. zł odsetek. Przy wynajmie powinniśmy uzyskać 18 tys. zł, a więc przeciętnie będzie to 1,5 tys. zł miesięcznie. Do tego dochodzą koszty remontu i wymiany wyposażenia, co przy nawet bardzo optymistycznych kalkulacjach powinno mieścić się w granicach 10 tys. zł co 5 lat. Daje to miesięcznie dodatkowo 166,67 zł.

Jak wynika z powyższych kalkulacji, koszt samego zainwestowanego kapitału to przeciętnie 1666,67 zł. Do tego musimy doliczyć koszty związane z zawarciem umowy. Trzeba tu wymienić chociażby koszty ogłoszeń czy koszty pośrednika, jeżeli na niego się zdecydujemy. Teraz musimy wkalkulować koszty pustostanów, czyli miesięcy, w których nie uda nam się wynająć mieszkania. W tych miesiącach nie dość, że inwestycja nie generuje dochodu, to jeszcze musimy ponosić koszty utrzymania - opłaty, opłaty abonamentowe za media.

Ponieważ studenci najchętniej wynajmowaliby mieszkania w okresie październik - czerwiec, to wychodzi nam wynajem dla studentów przez dziewięć miesięcy w roku. Teraz każdy student na pewno krzyknie "przecież w wakacje można wynajmować turystom!". Potwierdzę - można. Ale wymaga to sporo dodatkowej pracy i w zasadzie dotyczy lokali najlepiej zlokalizowanych. Poza tym sezon turystyczny trwa nad polskim morzem zaledwie dwa miesiące, więc, chcąc nie chcąc, musimy pogodzić się z miesięcznym przestojem w wynajmie.

Z tego wynika, że największym kosztem wynajmu jest tzw. koszt alternatywny. To pojęcie ekonomiczne podświadomie zna każdy. Bo podejmując ryzyko inwestycji w nieruchomości na wynajem, rezygnujemy z inwestycji w bezpieczną i niewymagającą działań lokatę bankową.

Od 2-3 lat obserwujemy coroczny spadek cen wynajmu. Podobnie jednak spada systematycznie oprocentowanie lokat bankowych. Jak widać jest to mechanizm naczyń połączonych. Można dzięki temu wysnuć wniosek, który jednocześnie byłby odpowiedzią dla studentów: Koszty wynajmu są tak wysokie, bo koszt kapitału w Polsce jest wysoki. Jeżeli jakiś student dałby mi 100 tys. zł kaucji, to obniżyłbym mu cenę wynajmu o 6 tys. zł w skali roku. W innym przypadku to ja muszę wyłożyć te 100 tys. zł z własnej kieszeni.

Odmienną sprawą jest całkowity brak rozeznania studentów w opłatach związanych z utrzymaniem i mediami. Studentom wydaje się, że całkowity koszt opłat powinien się zamknąć w kwocie 100 zł za miesiąc za osobę. Niestety, większość z nich nie orientuje się nawet, ile wody zużywa, o cenie tej wody już nie wspominając.

Przekalkulujmy więc wspólnie koszty mediów dla trzypokojowego mieszkania, w którym mieszkają cztery osoby.

Koszty wyglądają następująco: 3 m sześc. wody zimnej = 27,09 zł, podgrzanie 1,5 m sześc. wody = ok. 30zł, Internet = 15 zł, prąd = ok. 30 zł, gaz do gotowania = ok. 10zł, wywóz śmieci = 10,50 zł, ogrzewanie (średnio miesięcznie) = ok. 70 zł, razem media: 183,50 zł. Do tego koszty utrzymania mieszkania (opłaty, podatki itp) = ok. 40 zł. Razem wychodzi 223,50 zł miesięcznie za osobę!

Ciekawą tendencją, jaką zauważam od lat, jest oczekiwanie przez studentów coraz większych wygód. Jeszcze cztery lata temu studenci pytali, czy mieszkanie trzypokojowe może być zajmowane przez pięć-sześć osób. Dziś takie mieszkanie chciałoby zajmować trzech studentów, a w ostateczności czterech. Nikomu nie można odmówić chęci dążenia do spokoju i prywatności, ale trzeba pamiętać, że to także ma bezpośrednie przełożenie na koszty.
Piotr

Co Cię gryzie - artykuł czytelnika to rubryka redagowana przez czytelników, zawierająca ich spostrzeżenia na temat otaczającej nas trójmiejskiej rzeczywistości. Wbrew nazwie nie wszystkie refleksje mają charakter narzekania. Jeśli coś cię gryzie opisz to i zobacz co inni myślą o sprawie. A my z radością nagrodzimy najciekawsze teksty biletami do kina lub na inne imprezy odbywające się w Trójmieście.

Opinie (618) 8 zablokowanych

  • %%%%%

    Nie wspomniano o kosztach odtworzenia mieszkania. Studenci mają niesamowitą zdolność zapuszczenia mieszkania. Wiadomo, że nie wszyscy, ale niestety z mojego doświadczenia wynika, że większość.

    Co do cen swoją drogą to jeśli trudniej jest kupić mieszkanie to więcej chętnych na najem. Popyt i podaż kształtują ceny.

    • 11 1

  • Konkret

    W końcu ktoś napisał ile kosztuje życie, młodzież w obecnych czasach nie ma pojęcia o realnej wartości pieniądza ile trzeba się namęczyć żeby zarobić przyzwoite pieniądze. Wszystkim studentom, którzy narzekają sugeruję pracę i studia jednocześnie. Chyba, że macie bogatych rodziców.

    • 13 1

  • I tak studenty oszukują, wynajmuje jedna wieśniara, a sprowadza koleżanki i faktycznie w 5 tam mieszkają,

    Należy gonić ich z miasta, niech koczują w akademiku.

    • 16 3

  • Student chciałby wynająć mieszkanie za 200zł, miec czynsz, wodę, gaz za darmo, a do tego właściciel powinien mu sprzątać bo przecież student nie wpadnie na to, ze wynajmowane mieszkanie należy utrzymywać w czystości.

    • 19 0

  • Dlaczego do akademików nie pójdziecie? (1)

    Ano dlatego że tam nie wolno grać na gitarze o 3 w nocy i się wydzierać, sikać w holu, zasypiać przy muzyce o 5 rano i urządzać libacji do białego rana przez 7 dni w tygodniu.
    A w wynajętym mieszkaniu "myślicie" że wolno.

    • 26 2

    • a może dlatego, że przykładowo na całym PG jest 2800 miejsc w akademikach, a studentów ponad 24 tyś ?

      • 3 0

  • W USA to rozwiazano po czesci dobrze !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! (2)

    Za miastami sa miejsca gdzie postawiono tzw. przyczepy mieszkalne i teren monitoruje jeden czlowiek !!!!!!!!!!! Wiec jak ma byc tanio to mozna postawic przyczepy za miastem i to moze zafundowac nawet uczelnia i zaczac tworzyc campusy dla tzw. biednych studentow . Calosc jest mobilna bo przyczepy maja tez kola wiec w razie zmiany lokalizacji calego obozowiska dla studentow owe przyczepy sie holuje w inne miejsca. Praktyczny system i calkiem dobry a do tego w miare tanie oplaty !....Wiec zamiast plakac niech uczelnie zaczna nad tym myslec bo Amerykanie to ludzie bardzo praktyczni !. Pisze to calkiem powaznie gdyz to jest calkiem dobry sposob na takie bolaczki cenowe czy lokalowe . Komfort takich przyczep nie odbiega od standardowego mieszkania . Za darmo tez to nie jest ale moze to byc tanszy sposob na wasze studenckie problemy lecz tez tam nalezy placic za media .

    • 10 1

    • jest to jakieś rozwiązanie

      ale zamiast przyczep studenci mogą wynajmować altanki na działkch.

      • 3 0

    • przyczepy?!

      Nasz klimat na to nie pozwala w przeciwnym razie wiele biedniejszych rodzin by tak mieszkało !!!!

      • 0 0

  • oraj pole na traktore!

    kij w jape oraj pole!

    • 1 0

  • przyjechali ze wsi fani weekendu i zachciało si

    wygód, koksu i koniaku

    • 4 1

  • a ja wziąłem kredyt na mieszkanie który spłacają mi studenci.. (2)

    nie ważne jak zdewastują chatę, i tak za kilka lat będzie moja a nie banku i to nie płacąc za kredyt ani grosza dzięki głupim studencikom. Kto nie kombinuje ten nima.

    • 7 7

    • za KILKA lat będzie Twoja? ;)

      To albo ta chata kosztowała 100 tys zł i jest stodołą w Żukowie (przepraszam za przykład), albo studenci łacznie płacą po 3-4 tys/m-c. Bo przy kilku latach tyle wynosiłaby rata za przeciętne mieszkanie za 300 tys. zł.

      • 7 0

    • słaaaaaaba prowokacja..

      • 3 0

  • Studia powinny być tylko dla inteligentnych. (1)

    A nie że teraz idiota zda maturę na 30% i już wielki wykształcony.
    Ci sami debile którzy dziś masowo studiują w latach 90 nie zdaliby nawet matury, zakładając że w ogóle zdaliby egzamin do Liceum.
    Dawniej w zawodówkach był wyższy poziom niż dziś w LO, stąd teraz nagle cała masa "wykształconych" idiotów z dwoma magistrami.
    Teraz każda tępa franca z fryzjerskiej zawodówki zrobiłaby magistra, a 15 lat temu z trudem zrobiła by zasadnicze na samych miernych i dostatecznych.

    • 29 1

    • też odnosze takie wrażenie że 30 lat temu te mlode pokolenia zupełnie by sobie naukowo nie poradziły

      czy to z robionym na serio egzaminem wstępnym do liceum,czy z maturą czy z prawdziwym egzaminem na studia-teraz prowadzeni za rączki od niemowlaka i zalewani nieustajacą zabawą zamiast nauki robią wielkie oczy i często mówią ALE HALO?-zdumieni prawdziwym życiem...

      • 2 0

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Najczęściej czytane