Opieka nad starszą osobą z demencją to nie tylko codzienny trud związany z dbaniem o jej zdrowie i komfort, ale także trudne do podjęcia decyzje związane z nieruchomościami. Co zrobić, by nie utrzymywać nieruchomości, kiedy jej właściciel przybywa na stałe w zakładzie opiekuńczo-rehabilitacyjnym.
utrzymywałbym jego mieszkanie lub dom
10%
wynająłbym tę nieruchomość, żeby mieć pieniądze na utrzymanie
70%
sprzedałbym jak najszybciej, żeby mieć pieniądze na zapewnienie lepszej opieki mojemu bliskiemu
20%
Takie decyzje podjąć musi
pani Maria, nasza czytelniczka, którą zajmuje się swoją ciotką w wieku 93 lat.
- Ciocia jest siostrą mojej mamy. Oprócz nas, czyli swojej siostry i siostrzenicy, nie ma nikogo. W chwili obecnej jest po operacji stawu biodrowego i będzie wymagała całodobowej, kompleksowej opieki oraz rehabilitacji. Moja mama jej tego nie zapewni, bo sama ma 91 lat. Staram się więc o umieszczenie cioci w zakładzie opiekuńczo-rehabilitacyjnym. Jeżeli przyjmą ciocię do tego zakładu to do mieszkania już nie wróci. Pozostanie mieszkanie własnościowe, za które trzeba będzie płacić czynsz. Parę lat temu ciocia spisała testament zapisując mieszkanie mojemu synowi. Czy jest jakieś sposób, aby to mieszkanie sprzedać wcześniej niż po jej śmierci i ewentualnie jak w takiej sytuacji wygląda procedura spadkowa? - pyta nasza czytelniczka. Odpowiedzi udziela Piotr Langowski, notariusz w Gdańsku.Odpowiedź na to pytanie wymaga rozróżnienia dwóch odmiennych sytuacji.
Jeżeli właścicielka mieszkania, tj. 93-letnia siostra pani matki
jest osobą, która jest w stanie świadomie i samodzielnie podejmować wszelkie decyzje, to sprzedaż mieszkania nie będzie problematyczna. Można jej dokonać w każdej chwili, bądź z osobistym udziałem ciotki bądź z udziałem pełnomocnika działającego na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez nią w formie aktu notarialnego.
Zarówno sprzedaż mieszkania osobiście przez pani ciotkę, jak i skorzystanie z możliwości udzielenia pełnomocnictwa, wymagać będzie udziału notariusza. W sytuacji, w której ciocia ma trudności z poruszaniem się, notariusz może dokonać czynności w miejscu jej stałego przebywania, tj. zarówno w domu, jak i w ośrodku opiekuńczo-rehabilitacyjnym. Wynika to z treści art. 3 par. 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o notariacie, zgodnie z którym czynność notarialna może być dokonana także w innym miejscu niż kancelaria notarialna, jeżeli przemawia za tym charakter czynności lub szczególne okoliczności.
Natomiast w sytuacji, w której pani ciocia np. z uwagi na podeszły wiek lub chorobę
jest osobą pozbawioną możliwości świadomego i samodzielnego podejmowanie decyzji, sprzedaż mieszkania będzie możliwa jedynie po przeprowadzeniu sądowej procedury całkowitego ubezwłasnowolnienia jej. Zgodnie bowiem z art. 13 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (dalej "kodeks cywilny") osoba, która ukończyła lat trzynaście, może być ubezwłasnowolniona całkowicie, jeżeli wskutek między innymi choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego rodzaju zaburzeń psychicznych, nie jest w stanie kierować swym postępowaniem. Należy jednak podkreślić, iż podstawą do ubezwłasnowolnienia danej osoby może być tylko i wyłącznie jej dobro. W tej sytuacji należałoby udowodnić przed sądem, że ubezwłasnowolnienie całkowite pani cioci jest w pełni uzasadnione i konieczne dla zapewnienia jej godziwego poziomu życia i należytej opieki w chorobie.
Zgodnie z art. 544 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego procedurę ubezwłasnowolnienia przeprowadza sąd okręgowy właściwy dla miejsca zamieszkania osoby, która ma być ubezwłasnowolniona, a w przypadku braku miejsca zamieszkania - sąd miejsca jej pobytu. Wniosek o ubezwłasnowolnienie całkowite może złożyć jedynie krewny w linii prostej oraz rodzeństwo, małżonek lub przedstawiciel ustawowy. Po orzeczeniu ubezwłasnowolnienia całkowitego sąd okręgowy przesyła prawomocne orzeczenie do właściwego sądu rejonowego - wydziału rodzinnego celem wyznaczenia dla osoby ubezwłasnowolnionej opiekuna, czyli przedstawiciela ustawowego, który w imieniu osoby ubezwłasnowolnionej dokonuje wszelkich czynności prawnych, bowiem zgodnie z art. 12 kodeksu cywilnego osoba ubezwłasnowolniona całkowicie jest pozbawiona zdolności do czynności prawnych, zatem nie może ona samodzielnie dokonywać jakichkolwiek czynności prawnych, w tym np. dokonać sprzedaży mieszkania. Opiekun osoby całkowicie ubezwłasnowolnionej nie ma prawa samodzielnie sprzedać należącego do niej mieszkania, zgodnie bowiem z art. Art. 101 par. 3 w związku z art. 156 i art. 175 ustawy z dnia 25 lutego 1964 roku kodeks rodzinny i opiekuńczy,
dokonanie przez opiekuna czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem osoby ubezwłasnowolnionej wymaga zezwolenia sądu. Należy podkreślić, że sąd opiekuńczy, rozpoznając wniosek o zezwolenie na dokonanie czynności prawnej, przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem podopiecznego musi rozpatrzyć, czy planowana czynność ma na celu ochronę praw podopiecznego, w tym jego praw majątkowych oraz czy jest korzystna i potrzebna dla niego. W związku z tym, w sytuacji, o której pani pisze, należy uprawdopodobnić, że sprzedaż mieszkania Pani ciotki jest konieczna dla zapewnienia jej prawidłowej opieki. Dopiero po uzyskaniu takiej zgody w formie postanowienia sądu i jego uprawomocnienia się, można będzie sprzedać mieszkanie pani cioci. Minusem opisanej tu procedury jest jej czasochłonność, bowiem w praktyce całość (ubezwłasnowolnienie i zgoda sądu na dokonanie sprzedaży)
trwać będzie wiele miesięcy. W swoim pytaniu porusza pani kwestię testamentu i procedury spadkowej po cioci. Otóż sam
fakt sporządzenia przez pani ciotkę testamentu nie uprawnia pani syna do dysponowania mieszkaniem, które nadal jest własnością pani ciotki. Testament jest rozrządzeniem majątkowym dokonywanym na wypadek śmierci, w związku z czym "zadziała" dopiero z chwilą śmierci pani ciotki. Jeśli do chwili śmierci pani ciocia nie zbędzie mieszkania, ani nie zmieni lub nie odwoła testamentu, odziedziczy je pani syn. Niemniej jednak, sam testament nie jest dokumentem potwierdzającym nabycie własności w drodze dziedziczenia, konieczne jest bowiem przeprowadzenie postępowania spadkowego. Postępowanie takie można przeprowadzić bądź przed sądem, bądź u notariusza. Dopiero z chwilą zakończenia tego postępowania, syn będzie mógł samodzielnie dysponować odziedziczonym mieszkaniem, oczywiście o ile będzie pełnoletni. Odrębnych wyjaśnień wymagać będzie kwestia podatku od spadku.
Pytanie do notariusza
Zamierzasz kupić lub sprzedać nieruchomość, wydzielić jej część, dokonać darowizny lub spisać testament, ale masz wątpliwości co do związanych z tym formalności? Prześlij swoje pytania mailem: notariusz@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą notariusze z Izby Notarialnej w Gdańsku. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisie Dom portalu Trojmiasto.pl.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
