• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Mieszkania zamiast ogrodów działkowych. Zielone światło dla zabudowy Olszynki

Krzysztof Koprowski
12 października 2023, godz. 07:00 
Opinie (256)
  • Procedowany projekt planu zagospodarowania przewiduje dopuszczenie zabudowy mieszkaniowej na ostatnim tak dużym niezagospodarowanym obszarze północnej Olszynki.
  • Procedowany projekt planu zagospodarowania przewiduje dopuszczenie zabudowy mieszkaniowej na ostatnim tak dużym niezagospodarowanym obszarze północnej Olszynki.
  • Procedowany projekt planu zagospodarowania przewiduje dopuszczenie zabudowy mieszkaniowej na ostatnim tak dużym niezagospodarowanym obszarze północnej Olszynki.
  • Procedowany projekt planu zagospodarowania przewiduje dopuszczenie zabudowy mieszkaniowej na ostatnim tak dużym niezagospodarowanym obszarze północnej Olszynki.
  • Procedowany projekt planu zagospodarowania przewiduje dopuszczenie zabudowy mieszkaniowej na ostatnim tak dużym niezagospodarowanym obszarze północnej Olszynki.

Jeszcze niedawno Olszynka była traktowana jako dzielnica rolnicza z niewielką zabudową mieszkaniową i ogródkami działkowymi. Teraz to podejście ulega zmianie i urbaniści przewidują wprowadzenie zabudowy typowo mieszkaniowej w ostatnim dużym, niezabudowanym obszarze tej dzielnicy - przy ul. ZawodzieMapka.



Czy plany na Olszynce powinny zezwalać na zabudowę deweloperską?

Olszynka przez lata uchodziła za dzielnicę, którą szerokim łukiem omijali deweloperzy. Podyktowane to było głównie nieatrakcyjnymi planami zagospodarowania, które ograniczały zabudowę.

To z kolei wynikało z zagrożenia powodziowego m.in. w wyniku uszkodzenia lub awarii urządzeń odwadniających oraz ochrony przeciwpowodziowej, a także wysokim poziomem wód gruntowych. W dzielnicy znajdują się bowiem miejsca położone w depresji, czyli poniżej poziomu morza.

Ponadto dążono do zachowania krajobrazu tzw. Żuław Gdańskich, w tym podtrzymania w wielu miejscach rolnictwa oraz widoku na sylwetę Historycznego Śródmieścia Gdańska.


Zgoda na zabudowę na poziomie studium, teraz w planach



Przełomowym momentem było przyjęcie w 2018 r. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania Gdańska, w którym zabudowa mieszkaniowa "rozlała" się na przestrzenie rezerwowane dotychczas pod ogrody działkowe i rolnictwo - zarówno "przed", jak i "za" torami do portu i rafinerii. W studium obszary te określono mianem "zwartej i w pełni wykształconej struktury funkcjonalno-przestrzennej".

Procedowany właśnie projekt planu zagospodarowania jest konsekwencją podjętych wówczas ustaleń i musi być - z mocy dotychczasowej ustawy o planowaniu przestrzennym - zgodny z zapisami obowiązującego studium dla całego miasta.

Gdańskie piramidy będą punktem widokowym Gdańskie piramidy będą punktem widokowym

Przesuń aby
porównać

Zabudowa mieszkaniowa zamiast ogródków działkowych



Na tej podstawie w rejonie ul. Zawodzie dopuszcza się kontynuację zabudowy stricte mieszkaniowej (niezwiązanej z rolnictwem) w kierunku zachodnim - aż do docelowo przedłużonej ul. WąskotorowejMapka. Od południa granicą planu są wspomniane tory kolejowe, zaś od północy istniejąca zabudowa wzdłuż ul. DworkowejMapka.

Dodajmy, że w obowiązującym planie zagospodarowania z 2012 r., bazującym na studium z 2007 r., tereny te były wskazane pod funkcję rolniczą lub/i ogródków działkowych z dopuszczeniem altan i obiektów gospodarczych o powierzchni zabudowy do 25 metrów.

  • Lokalizacja i cele nowego planu zagospodarowania.
  • Struktura własności w granicach projektu planu.
  • Ustalenia obowiązującego planu, który ma być zastąpiony procedowanym właśnie dokumentem.

Dopuszczenie zabudowy na wniosek właścicieli gruntów



- Jest to teren prywatny i trudno wyegzekwować realizację funkcji ogrodów działkowych, ponieważ nie wiadomo kto miałby te ogrody zorganizować. Związek działkowców nie jest zainteresowany zakupem tych gruntów. Miasto również nie dysponuje środkami budżetowymi na ten cel - wyjaśniała podczas dyskusji publicznej Monika Rościszewska, kierownik Zespołu Urbanistycznego Śródmieście w Biurze Rozwoju Gdańska, obejmującego też obszar Olszynki.
Jak informuje BRG, zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, a wcześniej studium, jest efektem wniosków właścicieli gruntów.

- Przychyliliśmy się do wprowadzenia zabudowy mieszkaniowej, ale o mniej intensywnych parametrach niż zakładał to wnioskodawca - dodaje Rościszewska.
Ustalenia funkcjonalnego projektu planu. Ustalenia funkcjonalnego projektu planu.

Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i bliźniacza



Ostatecznie w projekcie planu wprowadzono obszary zabudowy:
  • mieszkaniowej ekstensywnej jednorodzinnej (jedno- i dwumieszkaniowe) o maksymalnej wysokości 9 m i maksymalnym rzucie budynku 10 x 15 m
  • mieszkaniowej jednorodzinnej (do czterech mieszkań) lub bliźniaczej (do dwóch mieszkań) o maksymalnej wysokości i rzucie jw.
  • mieszkaniowo-usługowej o maksymalnej wysokości 9 m i rzucie 350 m kw. dla budynku usługowego i 150 m kw. dla mieszkalnego.

Układ budynków będzie tylko w niewielkim stopniu uregulowany - wzdłuż dwóch ulic wskazano linię obowiązującą (obligatoryjną), czyli miejsce, gdzie musi stanąć ściana budynku. BRG tłumaczy to potrzebą zapewnienia... nasłonecznienia przyszłych budynków po przeciwnej stronie.

Ponadto linie te mają kontynuować założenia odległych o kilkaset metrów ulic zachodniej części Olszynki pomiędzy BratkiMapkaModrąMapka.

Głównie ustalenia urbanistyczne projektu planu. Głównie ustalenia urbanistyczne projektu planu.

Więcej drzew nie chciał konserwator zabytków



W zakresie kształtowania przestrzeni publicznej przewidywano wprowadzenie zadrzewień wzdłuż wszystkich ulic, ale takim ustaleniom sprzeciwił się Pomorski Wojewódzki Konserwator Zabytków.

- Na wniosek konserwatora musieliśmy wykluczy szpalery drzew, które zostały poprowadzone prostopadle do ul. Zawodzie ze względu na strefę ochrony ekspozycji od strony południowej i wschodniej - wyjaśnia Karolina Rogala, projektant prowadząca plan dla Olszynki.
Warto nadmienić, że w całym planie ochronie podlega jedno drzewo - brzoza, której korona przenika się z sąsiednią lipa, pozbawioną jednak ochrony przed wycinką.

  • W projekcie planu przewidziano jedno drzewo do zachowania (brzozę).
  • W projekcie planu przewidziano jedno drzewo do zachowania (brzozę).
  • W projekcie planu przewidziano jedno drzewo do zachowania (brzozę).

Zawodzie z kolizyjnym przejazdem przez tory kolejowe



Pod względem układu drogowego, BRG kontynuuje założenie budowy tzw. Obwodnicy Śródmieścia w formie ulicy Nowej Sandomierskiej, która będzie stanowiła połączenie Traktu św. Wojciecha z ul. Elbląską.

Na wysokości planowanej zabudowy mieszkaniowej ulica ta będzie wznosić się na poziom +1, aby pokonać bezkolizyjne ul. Zawodzie, a następnie połączyć się z łącznikiem poprowadzonym ponad torami kolejowymi do Trasy Sucharskiego (węzeł Błonia/MichałkiMapka).

Czy oznacza, że ul. Zawodzie pozostanie z kolizyjnym przejazdem przez tory kolejowe?

- Kilka lat temu miasto zleciło koncepcję obsługi drogowej, która rozwiązywałaby problemy z przekraczaniem torów kolejowych zgłaszane przez mieszkańców Olszynki. Z tego opracowania wynikało, że przejazd ze szlabanami na ul. Zawodzie ma zostać. Natomiast alternatywnym, docelowo bezkolizyjnym przejazdem, powinna być ul. ŁanowaMapka - informuje Karolina Rospęk-Aszyk, kierownik Zespołu Transportu w BRG.
Istniejący i planowany układ drogowy w obrębie północnej Olszynki. Wzdłuż torów kolejowych poprowadzona jest ul. Nowa Sandomierska. Istniejący i planowany układ drogowy w obrębie północnej Olszynki. Wzdłuż torów kolejowych poprowadzona jest ul. Nowa Sandomierska.

Powielone układy drogowe wbrew standardom urbanistycznym



Proponowany układ drogowy stawia jednak pod znakiem zapytania estetykę planowanego zagospodarowania przestrzennego.

Do torów kolejowych będzie "przyklejona" Nowa Sandomierska na nasypie lub estakadzie, a następnie przewidziano jeszcze jedną drogę na potrzeby obsługi komunikacyjnej zabudowy (w projekcie planu 08-KD80), przed którą niewykluczone jest jeszcze jeden układ drogowo - parkingowy na terenie nowego osiedla.

W efekcie powstanie trzykrotnie powielony układ ulic, co stoi w całkowitej sprzeczności z opracowanym przez BRG Gdańskim Standardem Ulicy Miejskiej, szeroko rozumianym ładem przestrzennym czy racjonalnym gospodarowaniem gruntów.

- Rozważaliśmy pierwotnie lokalizację drogi dojazdowej 08-KD80 powyżej [na północ], ale na wniosek właściciela gruntów, rozważając wszystkie argumenty "za" i "przeciw", przenieśliśmy drogę dojazdową na tereny gminne i Skarbu Państwa - powtarzając mniej więcej istniejący dojazd do jednej z posesji - argumentuje kierownik Zespołu Transportu w BRG.
  • Ustalenia w zakresie zieleni i wody w projekcie planu.
  • Gospodarka wodami opadowymi w granicach projektu planu.

Droga na prywatnym gruncie jako dojazd do posesji



W zakresie układu drogowego warto zauważyć "ślepo" zakończoną planowaną ulicę 07-KD80. Jakie jest uzasadnienie wpisania jej do projektu planu, skoro przebiega przez grunty prywatne i będzie służyła wyłącznie jako dojazd do tych działek?

- W przyszłości istnieje możliwość przedłużenia ul. Wąskotorowej do skrzyżowania z ul. Nową Sandomierską. To jest ostatni moment, kiedy jeszcze istnieje możliwość "wpięcia" układu dróg dojazdowych bądź lokalnych do Nowej Sandomierskiej - informuje Karolina Rospęk.
Do czasu przedłużenia ul. Wąskotorowej, droga 07-KD80 będzie kończyć się nawrotką.

Projekt planu zagospodarowania wraz z prognozą oddziaływania na środowisko dostępny jest na stronie internetowej Biura Rozwoju Gdańska. Uwagi do obu dokumentów można składać do 16 października.

Miejsca

Opinie wybrane

Wszystkie opinie (256)

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Najczęściej czytane