Choć minął termin zgłaszania uwag do planu zagospodarowania obejmującego obszar dworca kolejowego we Wrzeszczu, zakładający także rozbudowę Galerii Bałtyckiej oraz realizację nowego centrum handlowego na terenach dawnego browaru, to zaproponowane rozwiązania wciąż budzą zastrzeżenia. Nasz czytelnik, Łukasz Pancewicz, krytykuje skalę zabudowy oraz brak przestrzeni publicznych.
tak, byłem(am) na każdym ze spotkań
2%
tak, ale tylko w jednym
2%
nie, choć śledzę sprawę na bieżącą za pośrednictwem mediów
64%
nie, nie miałem(am) czasu ani ochoty
32%
Wyspowy charakter proponowanej zabudowy jest głównym mankamentem przedstawionych propozycji. W przeciwieństwie do prezentowanych wizualizacji, nowe obiekty powstają w sercu śródmiejskiej dzielnicy o wyjątkowym historycznym charakterze. Realizacja zespołu budzi pytanie o priorytety polityki miasta wobec Wrzeszcza -
realizację megaprojektu czy zapewnienie sukcesu szerszego programu rewitalizacji dzielnicy. Wyważenie tych interesów może być trudne przy uwzględnieniu przyjętej formuły interwencji, zdominowanej przez priorytety rynkowe.
(...)
Patrząc na te koncepcje z punktu widzenia europejskiej praktyki planistycznej, skupienie proponowanej zabudowy w sercu dzielnicy oraz w miejscu o dobrym dostępie do komunikacji publicznej jest racjonalną strategią. Propozycje planistów i deweloperów - dwa duże obiekty handlowe i zespół biur - realizowane w sąsiedztwie węzła komunikacyjnego
mają szansę skapitalizować wyjątkowo korzystną rentę położenia, generując zyski dla inwestorów i miasta.
Fundamentalnym problemem jest jednak skala oraz formuła interwencji.
Zaproponowana w planie wizja opiera się o komercyjne inwestycje powstające w formie zamkniętych, wyspowych obiektów. Nowe propozycje podporządkowane logice poszczególnych segmentów rynku
nieruchomości - biur czy handlu - powstaną w formie i skali daleko odbiegającej od lokalnego kontekstu miejsca.
(...)
Nowe obiekty zostaną zapewne zrealizowane wraz z uzupełniającym zestawem obiektów rozrywkowych czy tzw. food courts - wewnętrznych zespołów gastronomicznych.
Najprawdopodobniej stworzą nowe zamknięte i autonomiczne przestrzenie miejskie, mające niewielki związek z otaczającą je dzielnicą. (...)
Wybór realizacji zabudowy o dużej skali w centrum Wrzeszcza najprawdopodobniej będzie miał wpływ na dalszy los projektów rewitalizacji dzielnicy. Przy proponowanej formule nowych budynków oraz lokalizacji na głównych ciągach pieszych przejść pod torami
nowym sercem Dolnego Wrzeszcza nie będzie deptak na Wajdeloty czy Plac Wybickiego, ale raczej klimatyzowane korytarze nowych obiektów handlowych. Warto wspomnieć, że plan powstaje w momencie, w którym Brytyjczycy dyskutują nad wynikami wpływowego raportu Mary Portas Review o roli dużych centrów handlowych w obumieraniu tradycyjnych ulic handlowych.
Realizacja Drogi Czerwonej także nie będzie wspierać powiązań między Dolnym i Górnym Wrzeszczem. Dlatego też przyszła rewitalizacja ul. Wajdeloty i Dolnego Wrzeszcza może napotkać trudności ze względu na rosnącą konkurencję nowych obiektów. Podobnie jak w przypadku łódzkiej ul. Piotrkowskiej i Manufaktury,
wrzeszczańskie centrum najprawdopodobniej przesunie "punkt ciężkości" dzielnicy, utrudniając rozwój dotychczasowych lokali i sklepów usytuowanych przy ul. Wajdeloty. (...)
Decyzje o intensyfikacji zabudowy mają dużo sensu, pytanie dotyczy raczej sposobu realizacji tej strategii oraz wdrożenia mechanizmów redystrybucji zysków z lokalizacji nowych obiektów dla całości Wrzeszcza. W Londynie przebudowy dużych węzłów komunikacji kolejowej stały się pretekstem dla rozpatrzenia strategicznych planów dla szerszego obszaru otaczających je dzielnic.
W propozycji dla Wrzeszcza brakuje koordynacji między rewitalizacją dzielnicy a planami dla nowych inwestycji czy propozycjami komunikacyjnymi - przykładem jest odcinająca dolnych wrzeszczan Droga Czerwona.
Polskie prawo planistyczne nie pozwala na zastosowanie mechanizmów, jak np. specjalne opodatkowanie deweloperów kosztem realizacji przedsięwzięć publicznych w sąsiedztwie, które będzie odczuwało skutki realizacji inwestycji (np. brytyjskie rozwiązanie kontrybucji planistycznych - ang. planning obligation). Nie mamy także wielu mechanizmów pozwalających na wykorzystanie rosnących wartości nieruchomości dla lokalnych inwestycji poza miejskim podatkiem czy tzw. rentą planistyczną, które mogą, ale nie muszą, finansować inwestycje dla Wrzeszcza. Są to jednak rozwiązania systemowe wykraczające poza meritum planu.
Prostszymi rozwiązaniami, które mogłyby być rozpatrzone w procesie ustalania planu,
byłyby zmiany gabarytów zabudowy oraz zagwarantowanie realizacji przestrzeni publicznych i otwartych. W zaproponowanym projekcie zniknęły one całkowicie przykryte zabudową kubaturową. Historia realizacji Galerii Bałtyckiej także nie napawa optymizmem - otoczenie budynku od strony dworca pod względem jakości przestrzeni publicznej pozostawiało wiele do życzenia.
W nowej propozycji planu tereny pozwalające na stworzenie placów czy terenów otwartych dla mieszkańców (np. zasypany w propozycji Staw Browarny) zostały wskazane dla nowych inwestycji.
Podjęcie innych decyzji wymagałoby jednak podjęcia decyzji dotyczących strategicznej wizji tego jak ma wyglądać przyszłość Wrzeszcza. Projekt planu wskazuje, że strategiczny plan wzmocnienia Centralnego Pasma Usługowego zwycięża kosztem lokalnej specyfiki dzielnicy.
Zakończenie procedury uchwalania planu nie powinno być zakończeniem poważniejszej debaty o przyszłości Wrzeszcza. Jeśli w końcu do niej dojdzie, to przy optymistycznych prognozach rynku nieruchomości będzie się ona toczyła w cieniu kolejnego wrzeszczańskiego megaprojektu.
Powyższy tekst wyraża indywidualne opinie autora, tekst nie zawiera stanowiska instytucji, których autor jest członkiem lub jest z nimi afiliowany. Skróty pochodzą od redakcji.Autor tekstu,
Łukasz Pancewicz, jest architektem oraz urbanistą, członkiem Północnej Okręgowej Izby Urbanistów, członkiem gdańskiego oddziału Towarzystwa Urbanistów Polskich, doktorantem na Wydziale Architektury
Politechniki Gdańskiej, badającym mechanizmy integracji celów udziałowców publicznych i prywatnych przy realizacji projektów urbanistycznych o dużej skali. Obecnie studiuje na Wydziale Studiów Miejskich i Planowania (DUSP) na MIT, Cambridge, Massachusetts w ramach SPURS Fellowship.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
