Kilka dni temu pisaliśmy o sprzeciwie polityków PiS wobec zapisów projektu nowego Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Brzeźna. Dzisiaj przyjrzymy się szczegółowo rozwiązaniom proponowanym przez Biuro Rozwoju Gdańska dla tego ok. 10-hektarowego terenu, położonego pomiędzy deptakiem do molo a al. Hallera. W niektórych fragmentach są one na tyle mało precyzyjne, że nawet miejscy urbaniści nie wiedzą, jak będzie ukształtowana nowa zabudowa.
tak, zabudowa w tym miejscu musi być w pełni przemyślana
85%
tylko do pewnego stopnia, o układzie budynków powinni decydować już deweloperzy
9%
nie, niech deweloperzy budują w sposób najbardziej dla nich optymalny
6%
- Do sporządzania nowego planu zagospodarowania przystąpiono w oparciu o Uchwałę Rady Miasta Gdańska z 29 czerwca 2017 r.
- Wcześniej zyskał on akceptację członków Komisji Zagospodarowania Przestrzennego Rady Miasta Gdańska, podczas posiedzenia której nie wzbudził żadnych kontrowersji.
- Po przedstawieniu projektu uchwały przez BRG nikt nie zabrał głosu, zaś dokument przyjęto niemal jednogłośnie - sześciu radnych było za, jeden wstrzymał się od głosu.
Już na tym bardzo wstępnym etapie prac planistycznych
w 2017 r. było wiadomo, że jednym z podstawowych argumentów za przystąpieniem do sporządzania było wskazanie regulacji dla przyszłej zabudowy na terenach gminnych w tej części Gdańska, a nie rozszerzenie granic parku nadmorskiego Ronalda Reagana, czego domagają się politycy Prawa i Sprawiedliwości.
Za przystąpieniem do planu zabudowy głosowali niemal wszyscy
Podczas wspomnianej sesji radni także nie wyrazili większego zainteresowania tematem planu. Głos zabrał jedynie radny
Mariusz Andrzejczak (PO), który dopytywał o planowaną wysokość dla nowej zabudowy.
Odpowiedzi udzieliła
Edyta Damszel-Turek, dyrektor BRG, która poinformowała m.in. o braku planu na części terenu (
po dawnym ośrodku MON - był to formalnie teren wojskowy wyłączony z planów zagospodarowania) oraz przeanalizowaniu możliwości dopuszczenia na tym gruncie 55-metrowej dominanty, tj. około 17 pięter.
Wspomniana dominanta
to pomysł z 2009 r. Miasto zorganizowało wówczas również konkurs dla studentów na wizję wieżowców w tej części Gdańska. Do uchwalenia planu jednak nigdy nie doszło.
Mimo takich informacji na sesji nie wywiązała się żadna dyskusja. Przystąpienie do sporządzania planu przyjęto 27 głosami "za", dwie osoby wstrzymały się od głosu, nikt nie wyraził sprzeciwu.
Komisja Zagospodarowania RMG: zielone światło dla zabudowy
W kwietniu 2018 r. Biuro Rozwoju Gdańska przedstawiło wstępną koncepcję projektu planu na Komisji Zagospodarowania Przestrzennego RMG. Poza pytaniami dotyczącymi niektórych rozwiązań żaden radny nie zgłosił uwag do koncepcji, dając tym samym zielone światło dla dalszych działań projektowych BRG.
Należy podkreślić, że na tym etapie na wniosek dewelopera Soft Elektronik (poprzez spółkę CF Jantarowa) podwyższono zabudowę z 16 do 21 metrów. Działka ta dzisiaj należy do spółki deweloperskiej PB Górski - RWS. 21 metrów dopuszczono też na pozostałych działkach.
Jednocześnie zniesiono brak limitów wysokości zabudowy (czytaj: możliwości budowy wieżowca tak wysokiego, jak będzie chciał inwestor) dla działki gminnej przy deptaku prowadzącym na molo (mniej
więcej na wysokości parku linowego).
Projekt planu po ponad dwóch latach prac i akceptacji radnych
Na początku stycznia 2020 r. Biuro Rozwoju Gdańska wyłożyło do publicznego wglądu projekt planu zagospodarowania przestrzennego, będący efektem ostatnich kilku lat pracy. W zakresie wysokości wprowadzono kolejne zmiany:
- dla działki Soft Elektronik (obecnie PB Górski - RWS; wschodnia część terenu 001-U33) obniżono maksymalną wysokość z 21 metrów do 16 m bezpośrednio przy drodze gruntowej równoległej do deptaka nadmorskiego oraz do 19 metrów w kilkumetrowym oddaleniu (taki zapis powinien teoretycznie przełożyć się na "wycofanie" najwyższej kondygnacji od strony drogi),
- identyczne zasady kształtowania wysokości zabudowy zastosowano dla działki po ośrodku MON (zachodnia część terenu 001-U33), rezygnując tym samym z wysokości 21 metrów (propozycja w 2018 r.) oraz 55 metrów (w 2009 r.),
- na terenie gminnym przy deptaku do molo mniej więcej na wysokości parku linowego (003-U33) ograniczono wysokość do 16 i 21 metrów (jak wspomniano wcześniej - w obowiązującym planie brak ograniczeń wysokości),
- na terenie gminnym od strony al. Hallera rezerwowanym przede wszystkim pod parking (002-KS/U33) wprowadzono wysokość maksymalną 21 metrów bezpośrednio przy drodze, co ma przesłonić naziemne miejsca postojowe od strony alei (jest to podtrzymanie propozycji z 2008 r. i podwyższenie o pięć metrów względem obowiązującego planu).
Gotowy projekt planu - PiS zaczyna protestować
Choć politycy PiS mogli zaangażować się w przygotowanie planu kilkukrotnie (warto nadmienić, że wiceprzewodniczącym Komisji Zagospodarowania Przestrzennego RMG był radny PiS,
Jaromir Falandysz), dopiero na etapie zakończenia prac planistycznych w podstawowym zakresie zaczęli negować jego zapisy.
Na dyskusji publicznej 16 stycznia 2020 r. pojawiło się dwoje radnych:
Andrzej Skiba oraz
Barbara Imianowska. Skiba postulował obniżenie wszędzie możliwości zabudowy do zera metrów, co należy interpretować jako zakaz zabudowy.
Imianowska zwracała uwagę, że nowa zabudowa hotelowa (według zapowiedzi dewelopera - o bardzo wysokim standardzie, adresowana do zamożnego klienta, z basenem i rozbudowanym centrum spa) będzie konkurencją dla prywatnych kwater w domach mieszkańców Brzeźna.
Kilka dni później na konferencji prasowej oprócz Skiby i Imianowskiej zjawili się jeszcze: poseł PiS
Kacper Płażyński oraz radny PiS
Waldemar Jaroszewicz.
Politycy nieco zmodyfikowali swoje żądania, domagając się zakazu zabudowy na wszystkich działkach gminnych, ale dopuszczając parking na 200 miejsc postojowych - najlepiej w formie podziemnej, mimo że teren ten jest w bliskim sąsiedztwie strefy ochronnej ujęć wody oraz cechuje go wysoki poziom wód gruntowych, co przełoży się na bardzo wysokie koszty realizacji.
Zadeklarowali ponadto chęć dialogu z właścicielem prywatnego terenu, lecz z pozostawieniem maksymalnej wysokości zabudowy do 16 metrów.
Należy podkreślić, że polskie prawo nie przewiduje rewizji wcześniejszych ustaleń planów zagospodarowania przestrzennego bez roszczeń o odszkodowanie właściciela gruntu w sytuacji np. obniżenia zabudowy, zakazu zabudowy lub istotnej zmiany funkcji w nowym planie.
Żaden dotychczasowy rząd (w tym PiS-u) nigdy nie podjął prób zmiany tej niedoskonałości polskiego systemu planowania przestrzennego.Jak działa polski system planowania przestrzennego?
PiS straszy mieszkaniami, których nie dopuszcza plan
Podczas konferencji Kacper Płażyński przekonywał, że włodarze miasta dążą do powstania na terenie o powierzchni 10 hektarów "mieszkalnictwa dla wybranych", choć na żadnej karcie terenu nie dopuszczono funkcji mieszkaniowej czy
apartamentowej.
Mogą tu powstać jedynie obiekty hotelowe, sportowe, rekreacyjne, gastronomiczne, usługowe oraz tzw. obsługi ruchu turystycznego.
Z 10-hektarowego terenu pod zabudowę przeznaczono jedynie niewielkie fragmenty:
- 20 proc. na działkach inwestycyjnych oznaczonych w projekcie planu literami "a" oraz "b" w terenie 001-U33. Pozostała część tych działek musi być wolna od zabudowy. Ponadto najsilniej zalesiona pozostała część terenu 001-U33 o powierzchni 2,22 ha nie może podlegać jakiejkolwiek zabudowie,
- 30 proc. na działce inwestycyjnej oznaczonej w projekcie planu jako 003-U33,
- 40 proc. na działce pod parking oznaczonej jako 002-KS/U33,
- w parku leśnym (005-ZP63), o powierzchni 1,71 ha, jedynymi trwałymi zainwestowaniami będą mogły być urządzenia rekreacyjno-sportowe, alejki spacerowe oraz oświetlenie itp.,
- teren 004-D stanowi dalsze podtrzymanie istnienia otwartego kanału do odprowadzania wody deszczowej wraz z przepompownią, który z oczywistych względów technicznych nie może być terenem zieleni,
- wszystkie drogi i układy pieszo-rowerowe, przy czym w wielu przypadkach rezerwy terenowe są znacznie szersze od faktycznych zamierzeń inwestycyjnych.
Pytamy o szczegółowe regulacje projektu planu
Plan zagospodarowania z racji swojej złożoności wymaga jednak wyjaśnienia znacznie poważniejszych wątpliwości niż krótkie, hasłowe postulaty polityków PiS.
O zajęcie stanowiska w kilku, naszym zdaniem najistotniejszych, kwestiach poprosiliśmy projektantów Biura Rozwoju Gdańska.
Dlaczego BRG zdecydowało się na wysokość 19 metrów dla działki PB Górski - RWS, skoro w istniejącym planie wysokość ta została ograniczona do 16 metrów? 16 metrów dla tej działki proponowała Rada Dzielnicy Brzeźno, zaś Miejska Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna taką wysokość sugerowała dla wszystkich działek inwestycyjnych.BRG: Zgodnie z polityką miasta zapisaną w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Gdańska [przyjętym w kwietniu 2018 r. - dop. red.] Pas Nadmorski Zachodni pełni funkcje metropolitalne. Rozwój zagospodarowania usługowo-rekreacyjnego wiąże ze wzmocnieniem, wzbogaceniem i uzupełnieniem usług z zakresu rekreacji i turystyki. Podczas analiz przeprowadzanych w trakcie procedowania MPZP pod uwagę brane były wnioski mieszkańców, ale również inwestora, oraz analizowane były aspekty krajobrazowe i ekonomiczne. Projekt planu wyłożony do publicznego wglądu jest wynikiem kompromisu wypracowanego wspólnie z pomorskim wojewódzkim konserwatorem zabytków, który przy uzgadnianiu planu zwracał uwagę na elementy krajobrazu kulturowego, takie jak ciągi widokowe i panoramy od strony morza. Zapisy dotyczące warunków urbanistycznych dla całego terenu 001-U33 są spójne i należy podkreślić, że powierzchnia biologicznie czynna oraz powierzchnia zabudowy nie została zmieniona i jest taka sama jak w planie obowiązującym. Wysokości drzew znajdujących się w terenie 001-U33 były analizowane bardzo wnikliwie i stały się punktem wyjścia do zapisów dotyczących wysokości zabudowy [analiza wysokości drzew wykazała, że wyższa zabudowa nie będzie dominowała nad koronami drzew - dop. red.]. Dodatkowo wpisano konieczność stopniowania wysokości oraz rozczłonkowania zabudowy, aby nie zdominowała otoczenia.
Jaką korzyść będą mieli mieszkańcy z kontrowersyjnego podwyższenia zabudowy dla działki dewelopera?BRG: Jednym z celów sporządzenia powyższego planu było umożliwienie realizacji nowej zabudowy i wprowadzenie atrakcyjnych funkcji z przestrzeniami publicznymi w nadmorskim rejonie Gdańska. Poprawa możliwości inwestycyjnych poprzez m.in. podwyższenie zabudowy o jedną kondygnację (3 m) oraz szeroki wachlarz usług wpłynie zarówno na ożywienie tej części miasta, jak i uatrakcyjnienie rekreacji związanej z tym obszarem, ale i sąsiadującym parkiem Reagana. Realizacja ustaleń planu umożliwi ożywienie gospodarcze i turystyczne obszaru, w tym stworzy szansę na nowe miejsca pracy. Nowe inwestycje to również większe wpływy z podatków, a więc większe możliwości prowadzenia miejskich zadań publicznych realizowanych dla dobra wszystkich mieszkańców Gdańska.
Dlaczego projekt planu zagospodarowania daje pełną swobodę potencjalnym inwestorom w zakresie kształtowania zabudowy wzdłuż deptaka prowadzącego do molo? Takie rozwiązanie może oznaczać przecież możliwość realizacji wyższej zabudowy, ale nieco dalej od przestrzeni pieszo-rowerowej, omijając tym samym zapisy o stopniowaniu wysokości? - BRG: obszar planu to teren rekreacyjny wraz z dużymi obszarami terenów zielonych i jako taki nie jest predysponowany do tworzenia zabudowy pierzejowej. Pierzeje z ustalonymi obowiązującymi liniami zabudowy [tj. miejscami, gdzie musi stanąć ściana budynku - dop. red.] uzasadniają się w przypadku zabudowy typowo miejskiej, np. mieszkaniowo-usługowej lub wzdłuż wybranych dróg publicznych. Konieczność realizacji frontów usługowych bez ustalenia obowiązującej linii zabudowy daje możliwość swobodnej realizacji np.: ogródków gastronomicznych bez zabierania miejsca na ich utworzenie z przestrzeni ciągu pieszo-rowerowego prowadzącego na molo. Przy zapisaniu jedynie nieprzekraczalnych linii zabudowy możliwe jest również wkomponowanie zabudowy w istniejącą zieleń. Usytuowanie zabudowy w oddaleniu od deptaku nie zwolni inwestora z obowiązku zlokalizowania usług w parterze.
Dlaczego BRG preferuje aneksję nowych terenów pod parkingi zamiast wykorzystanie obszernego wnętrza pętli tramwajowej (np. wzorem pętli Łostowice Świętokrzyska)?BRG: ogólnodostępny parking został zlokalizowany w miejscu wskazanym w obowiązującym Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, na terenie gminnym. W trakcie sporządzania planu analizowana była możliwość lokalizacji ogólnodostępnych miejsc postojowych także wewnątrz pętli tramwajowej Brzeźno Plaża. Przy pewnych obostrzeniach dotyczących np. dojazdu, który wiąże się z przekroczeniem torowiska tramwajowego, oraz mając na uwadze względy bezpieczeństwa, istnieje możliwość realizacji takiego parkingu, jeżeli zajdzie potrzeba powiększenia puli miejsc do parkowania np. w sezonie letnim.
Dlaczego we wszystkich strategiach rozwojowych i przestrzennych miasta mówi się o wzmocnieniu transportu zbiorowego, a jednocześnie w projekcie planu dopuszcza się kolejne parkingi tuż obok pętli tramwajowej?BRG: Utworzenie nowego parkingu przyczyni się do uporządkowania parkowania na terenach mieszkaniowych, położonych w najbliższym sąsiedztwie, gdzie kumulacja problemów związanych z parkowaniem przypada szczególnie na sezon turystyczny. Oczywistą alternatywą w zakresie dostępności do terenów rekreacyjnych jest transport zbiorowy (tramwaj i autobus), którego ofertę można kształtować w sposób generujący pożądane zachowania transportowe. W planie pojawiły się również zapisy o konieczności realizacji miejsc postojowych dla rowerów przy lokalizowaniu nowych inwestycji, co wpłynie na większą dostępność i popularyzację tego środka transportu.Rozkłady jazdy komunikacji miejskiej w Trójmieście
Uwagi do planu składać można do 14 lutego
Projekt planu zagospodarowania oraz prognoza oddziaływania na środowisko dostępna jest
na stronie internetowej Biura Rozwoju Gdańska. Zgłaszanie uwag w formie pisemnej lub elektronicznej (opatrzonej bezpiecznym podpisem elektronicznym) możliwe jest w nieprzekraczalnym terminie do 14 lutego.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
